Порядок получения налогового вычета при продаже квартиры

Статья рассказывает, когда можно получить налоговый вычет при продаже квартиры, разъясняет тонкости законодательства.

Основные моменты

Главное при продаже квартиры – это сколько времени собственник владел имуществом. Ранее минимальный срок был три года. Но в 2016 году были внесены изменения в закон. Теперь этот срок увеличен и составляет уже пять лет. Но есть исключения. Льгота сохраняется в некоторых случаях, если человек менее пяти лет владел недвижимостью.

4 случая, когда сокращается минимальное время владения:

1. Имущество получено в порядке приватизации.
2. Квартира или дом перешли по наследству.
3. Имущество подарено близкими родственниками.
4. Жилье получил получатель ренты. Основанием служит договор пожизненной ренты.

В остальных случаях, чтобы не платить налог на продажу, придется подождать пять лет.

Если продается жилье по заниженной стоимости, то сотрудники ИФНС засчитывают кадастровую цену, актуальную на 1 января года осуществления сделки. Кадастровая цена умножается на 0,7.

Когда жилье или транспорт были в собственности менее 3 лет, сохраняется право на льготу, если имущество куплено до 1 января 2016 г.

Что делать, если нет льготы

Не полагается налоговый вычет при покупке жилья? Значит нужно искать другой вариант, как уменьшить размер налога. И такой выход есть.

2 способа уменьшения дохода:

1. Нужно собрать документы, подтверждающие расходы на покупку недвижимости. Размер дохода от продажи становится меньше, если вычесть траты на приобретение жилья.
   Недвижимость может стоить очень дорого, но максимальная сумма, на которую снижается налог, составляет 250 тыс. рублей.
2. Уменьшить прибыль на 1 000 000 рублей.

Когда есть несколько владельцев, нужно решить, как выгоднее оформить сделку:

• заключить одну сделку и продать по ней все доли;
• каждый собственник заключает отдельный договор на продажу своей части недвижимости.

Одно соглашение купли-продажи означает, что дается одна льгота на всех совладельцев. 1 миллион рублей делится между ними. А если каждый хозяин продает свою часть имущества, то налоговые послабления даются каждому из них.

При отчуждении нескольких объектов в течение года, льгота применяется ко всем объектам, а по отдельности не полагается.

Пример 1. Саженцев в 2022 году продал жилье, купленное в 2022 году. Квартира продана за 4 млн руб., а куплена за 3,5 млн руб.

Порядок расчетов:

Узнать налог на доходы физ. лиц:

• НДФЛ = (4 000 000 – 1 000 000) * 13% = 390 000 руб. Дается максимально 360 тыс. рублей.
• Можно прибыль уменьшить на сумму расходов:
  (4 000 0000 – 3 500 000) * 13% = 65 000 руб.

В такой ситуации более выгодно обосновать траты документами.

Пример 2. Синицына продала двухкомнатную квартиру, купленную в 2015 году, за 2,3 млн рублей. Кадастровая цена жилплощади на 1 января 2022 г. составила 3 млн руб.

Потому используется коэффициент 0,7. С использованием этого коэффициента цена жилплощади составляет 2 450 000 руб. Из этой суммы и будет исчислен сбор (13%). Он составит 318 500 руб.

Закон не устанавливает, сколько раз можно получить льготу. Но в общей сложности могут вернуть 2 млн руб.

Для возврата средств необходимо с документами обратиться в ИФНС.

Что выгоднее: вычет оформить или вычесть расходы

В каждой ситуации нужно смотреть, что лучше: налоговый вычет при продаже квартиры или все-таки посчитать издержку на покупку жилья.

Но совсем необязательно, что налоговики также придерживаются этой позиции. Если сотрудники фискального ведомства откажут в льготе, то налогоплательщику остается обращаться в суд.

Важно! Если гражданин продает в одном году две квартиры, то по одной можно вычет получить, а по другой уменьшить доход на свои расходы. Такие разъяснения дает Минфин (письмо № 03-04-05/7-563 от 05.04.2011).

Необходимые документы

Перечень документации, чтобы вернуть налог с продажи квартиры стандартный:

• паспорт;
• индивидуальный код налогоплательщика;
• договор купли-продажи;
• квитанции и чеки о получении оплаты.

Документы служат приложением к декларации (форма 3-НДФЛ). Платежная документация не сохранилась? Это не проблема, если соглашением купли-продажи установлено, что стороны полностью рассчитались между собой.

Обязательно понадобятся чеки, чтобы вычет при покупке квартиры получить, в том случае, когда одним из участников сделки выступает организация или ИП.

Чтобы получить имущественный вычет понадобятся оригиналы и копии документов. Граждане обязаны подавать налоговые декларации 3-НДФЛ. При этом не имеет значения, есть у них налоговая обязанность или нет.

Продажа жилья 3 года в собственности

За недвижимость, которой гражданин владел более трех лет не нужно платить сбор в случае продажи. Такие привилегии даются, если жилплощадь была приобретена до 1 января 2016 г.

При этом не имеет значения, сколько стоят апартаменты. Для тех, кто купил жилье позднее этой даты, действуют другие правила. Время владения собственностью увеличивается до пяти лет.

Пример. Кузина В.Н. приобрела жилплощадь в 2013 году. При продаже жилья в 2022 году Кузина освобождается от налоговой обязанности, потому как жильем она владела более трех лет.

Принцип такой. Изменения касаются только новых сделок, совершенных после вступления в силу закона. Ведь закон не может ухудшать положение граждан.

Тонкости налогового законодательства

Сколько лет в собственности жилье находилось, считается от даты покупки, а не с 1 января каждого года. Если жилье купили 30 июля, то через три года ровно в такую же дату закончится трехлетний срок. Дату регистрации сделки можно узнать, если внимательно посмотреть на выписку из ЕГРН. Они заменили свидетельства.

На практике случается, что гражданин является участником сразу двух сделок: по одной выступает покупателем, а по второй – продавцом.

Пример. Супруги Тимагины решили улучшить свои жилищные условия. Потому решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатные апартаменты. В этом случае можно получить двойной налоговый вычет: при продаже и приобретении домов.

С дохода, полученного от продажи жилплощади, не придется платить налог, если жилье более пяти лет было в собственности. Со второго получаемого объекта возврат налога можно сделать, как для покупателя недвижимости.

3 условия для получения сразу двух льгот:

1. Купили раньше новое жилье, чем продали старое.
2. Ранее льгота не использовалась.
3. Сделка не совершена с близкими родственниками.

Пример. Супонев купил жилплощадь в 2015 году, а  в 2022 году решил ее продать. Получить налог можно по двум основаниям: как приобретатель и продавец. Причем дается не только имущественный налоговый вычет при продаже комнаты или квартиры. Он сохраняется, даже если новая жилплощадь не приобреталась.

Резюме

Вопрос, как вернуть налог, проще решить, если жилье было куплено до 2016 года. Это связано с особенностями налогообложения в 2016 году. Ранее было достаточно, чтобы жилье находилось три года в собственности. Теперь возврат допускается, если имущество куплено пять лет назад. Но есть и другие способы, как получить льготы по НДФЛ. Можно отнять из прибыли расходы на покупку имущества или вычесть 1 млн. рублей.