ТСЖ и управляющая компания: что выбрать, преимущества и недостатки

Что лучше представляет интересы собственников – управляющая компания или ТСЖ? Следует знать, какими преимуществами обладает каждый вид управления многоквартирным домом. ТСЖ или управляющая компания являются посредниками в передаче воли владельцев квартир третьим лицам.

Что лучше: управляющая компания или ТСЖ

Товарищество собственников жилья как форма организации

ТСЖ многоквартирного домаКогда дом заселен полностью или частично, возникает вопрос, как организовать управление общим имуществом. ТСЖ в соответствии с нормативной основой – некоммерческая организация, которая состоит из собственников помещений дома. В основном выбирается единственный дом, и управление производится по всем подъездам, привязанным к определенному адресу. Жильцы дома своими силами или с привлечением по трудовому договору работников организуют ведение бухгалтерии, юридических вопросов и общего управления дома.

В соответствии с жилищным законодательством подготавливается устав ТСЖ, в котором прописываются вопросы о делегировании полномочий:

  • по контролю работы организаций, предоставляющих услуги для собственников (вывод мусора, осуществление ремонтных работ, поставка электроэнергии);
  • обеспечению чистоты и порядка – принимают на работу дворников, ремонтников;
  • составлению и утверждению планов работ на календарный год;
  • прочим видам услуг в интересах собственника.

Так происходит управление общим имуществом при условии согласования всех вопросов с жителями дома. О том, чем отличается ТСЖ от управляющей компании, кроме организационно-правовой формы, следует поговорить отдельно.

Управляющая компания

Управляющая компанияВ отличие от ТСЖ, управляющая компания представляет собой юридическое лицо, извлекающее прибыль из собственной деятельности. Управляющие компании, как и ТСЖ, преследуют цель – обеспечить интересы собственников жилых помещений.

Законодательно закреплены три формы управляющих компаний.

  1. Компании, которые извлекают прибыль из привлечения субподрядчиков для осуществления функций по управлению домом и оказания услуг. Они представляют собой посреднические организации.
  2. Эксплуатационные организации, которые осуществляют деятельность самостоятельно, предоставляя собственникам услуги.
  3. Смешанная форма УК представляет собой совмещение функций по приглашению субподрядчиков на отдельные виды услуг.

В Жилищном кодексе управляющим организациям отведена отдельная статья. Данное основание дает право говорить о надежности выбора поставщика услуг, но при этом о невозможности влиять на определенные процессы управления.

Отличие ТСЖ и УК

Разница между ТСЖ и любой УК заключается в положительных моментах управления и реагирования (например, при внештатных ситуациях).

  1. УК отличается профессиональностью сотрудников, осуществляющих управленческие функции, чего нельзя сказать о ТСЖ. Даже если привлекается управление товарищества, то можно обратить внимание на те, что имеют положительные отзывы.
  2. Для ТСЖ характерна возможность по согласованию с собственниками произвести замену компании, оказывающей услуги (например, по вывозу мусора или уборке территории). Управляющая компания имеет запас материальных ресурсов, который позволяет оперативно реагировать на возникший ущерб имуществу (произвести замену мусорных баков, например).
  3. Управляющие юридические лица имеют обширный перечень подрядных организаций, которые оперативно оказывают услуги. Товарищества, распоряжаясь общим денежным фондом, могут производить ремонтные работы ранее приглашаемых управляющей компанией коммунальных предприятий.
  4. ТСЖ стремятся к защите общего имущества собственников квартир, устанавливая средства видеофиксации. В отличие от ТСЖ, управляющая организация на профессиональной основе может защитить интересы собственника в суде, имея в штате юрисконсульта.
Читайте также  Права и обязанности председателя ТСЖ

Отрицательные черты ТСЖ и УК

Бухгалтерия ТСЖ ложится на собственниковТСЖ и управляющая компания даже при своих преимуществах имеет ряд недостатков, присущих им по форме организации и по отсутствию решения некоторых вопросов в законодательстве.

  1. Не только управление, но бухгалтерия ложится на собственников. Выбрав бухгалтера из числа жителей или недостаточно квалифицированных приглашенных для ведения финансовой деятельности лиц, существует риск наложения штрафов за неверный расчет налоговых платежей. Разница между ТСЖ и УК заключается в наличии грамотного бухгалтера и ответственности управляющей компании.
  2. В чем заключается различие между начислением квартплаты, трудно понять, поскольку управление начислением в УК происходит по неизвестным и коэффициентам, а при оплате квартплаты в ТСЖ оказывается, что производятся оплаты по дополнительным услугам.
  3. Собственники жилья могут быть финансово обременены ввиду наличия спора или судебного разбирательства (члены ТСЖ наверняка привлекут юриста для ведения такого дела). В УК может возникать ситуация, когда отсутствует контроль за расходами (отчеты по расходам сложно проследить, даже если они демонстрируются собственникам).
  4. Множественность объектов управления порождает проблему с качеством оказываемых услуг представителями управляющей компанией. УК не всегда дают знать собственникам об изменениях в управлении дома. Этим отличаются управляющие компании от ТСЖ.

Важно! Факторы управления должны корректироваться собственниками дома. При наличии персональной ответственности ТСЖ ответственность УК как юридического лица не умаляется.

Определяемся с выбором лучшей формы управления

Что лучше управляющая компания или ТСЖНаилучшим выбором для управления дома будет сопоставление факторов, важных для сохранности общего имущества.

  1. ТСЖ или управляющая компания обеспечивает наличие собственного штата. Необходимо учесть прием на работу всех специалистов с должным уровнем образования и опытом. Как показывает практика, лидер в этой области – управляющая компания.
  2. Борьба с неплательщиками также является важным параметром выбора, поскольку основную долю оплаты представляют собой коммунальные платежи. В этом вопросе лидирует управляющая компания.
  3. Отсутствие бюрократических проволочек и излишних расходов. В данном пункте лидирует ТСЖ, поскольку нет необходимости работать с посредниками, а управляемых объектов не настолько мало, что не представляется целесообразным скрывать приходно-расходную часть. Это главные плюсы и минусы ТСЖ по сравнению с УК.
Читайте также  Размер оплаты труда председателю ТСЖ, страховые взносы и налоги

Многие уважающие себя застройщики создают управляющие компании на этапе строительства дома. После сдачи в эксплуатацию дома и покупки квартиры собственник попадает в уже существующую систему управления. Если большинство жильцов дома не согласны с представлением интересов УК, всегда можно произвести замену управленца.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация юриста по телефону: +7 (499) 938-51-16 (МСК), +7 (812) 425-68-97 (СПБ)
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации