О возможности расторжения договора купли-продажи квартиры

Статья рассказывает, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, разъясняет тонкости законодательства.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Основные моменты

Возврат авансаПеред тем как покупать недвижимость, необходимо все проверить, но иногда случаются ошибки, поэтому возникает необходимость аннулировать контракт.

Важно! Аннулируют соглашение в таком же порядке, как и заключают. Договориться об отмене продажи нельзя – требуется подписать соглашение. Не стоит надеяться вернуть денежные средства, которые были уплачены.

Возврат аванса производится, если такое условие предусмотрено договором.

Когда сделку можно отменить

Случаи, когда можно расторгнуть сделку, предусматриваются законом. По правилам ст. 450 ГК РФ без серьезных причин договоренность разорвать нельзя.

Если покупатель узнал, что рядом живут шумные соседи, или заметил плесень на стенах квартиры, то это не будет серьезным нарушением. А отказ от проведения оплаты или выселения из квартиры – вещи посерьезней. Если одна из сторон лишается своих прав при заключении сделки, то можно ее отменить. Новый собственник вправе получить жилье, свободное от обременений. Если прежний владелец отказывается выписываться, это серьезное нарушение норм закона.

Форс-мажорные обстоятельства

Форс-мажорные обстоятельстваФорс-мажором называют происшествие, которое ни одна из сторон предугадать не могла.

Пример. Виноградов Н. М. хотел квартиру, пересмотрел множество вариантов и наконец-то заключил сделку купли-продажи. Но неожиданно из тюрьмы вышел родственник продавца и предъявил свои права на жилплощадь. Отказаться от покупки в такой ситуации можно. Виноградов никогда бы не купил жилье, если бы знал, что есть другие законные претенденты на недвижимость, поэтому договор можно аннулировать.

Недействительность сделки

Порядок расторжения заключенного договора купли продажи недвижимости будет отличаться. Виновнику придется компенсировать второй стороне причиненный ущерб. Такой порядок установлен ст. 167 Гражданского кодекса.

5 оснований для аннулирования сделки:

  • недееспособность одной из сторон;
  • подписание договора под воздействием угроз или иных насильственных действий;
  • совершение сделки с гражданином, не достигшим совершеннолетия;
  • заключение притворной сделки;
  • одна из сторон при подписании соглашения не осознавала суть своих действий в результате употребления алкоголя или наркотических веществ.
Читайте также  Секреты продажи недвижимости для начинающего риэлтора

Отдельного внимания заслуживают сделки с юридическими лицами. Если доверенность составлена неправильно, то продажа признается недействительной. Также есть риск отмены договора, если учредители фирмы не одобрили отчуждение имущества.

Аннулирование договора до регистрации

РосреестрКогда решается, можно ли расторгнуть официально договор купли продажи квартиры, лучше сделать это до официальной регистрации. Продавцу не придется нести большие потери.

Для подтверждения намерений стороны должны подписать соглашение. Оно подается сотрудникам Росреестра. Документ регистрируется в ЕГРП, и тем самым останавливается регистрация договора.

Когда документы находятся на регистрации, но свидетельство еще не выдано, процедуру можно отменить. Для этого необходимо передать сотрудникам Росреестра заявление для расторжения контракта.

Заявление принимается, если обе стороны имеют одинаковое мнение. Когда одна из них возражает, решением проблемы будет заниматься суд.

Процедура усложнится, если вторая сторона возражает. После получения письменного отказа придется аннулировать соглашение через суд.

Отмена сделки после регистрации

Как расторгнуть самостоятельно договор купли продажи квартиры, стороны могут решить между собой.

Можно подписать «обратный» договор. Продавец и покупатель меняются местами. Покупателем является бывший продавец. Жилплощадь возвращается покупателю, а деньги – продавцу, и стороны обходятся без потерь.

Когда соглашение зарегистрировано, отменить продажу сложнее. Сторонам необходимо подписать специальное соглашение для отмены сделки. Сначала требуется отправить письменное предложение. Если в течение 30 дней не последует ответа, можно обращаться в суд.

После регистрации права владения вернуть имущество нельзя. Иные условия могут устанавливаться соглашением.

Судебный порядок

Судебный порядокМожно ли расторгнуть договор официально купли продажи земельного участка, зависит от оснований для отмены сделки.

Нарушение основных условий договора – повод для отмены сделки. Недееспособность одной из сторон, а также подписание договора под принуждением – серьезные причины для отмены.

Можно не только расторгнуть договор, но и начислить штрафные санкции, когда покупатель отказывается платить.

Может ли продавец вернуть имущество, зависит от того, правильно ли составлен иск. Судья принимает решение исходя из требований, заявленных истцом.

Гражданским законодательством установлено, что если право владения уже зарегистрировано, то решение суда не влияет на право покупателя пользоваться недвижимостью.

Читайте также  Порядок продажи квартиры в рассрочку без риска

Вводная часть искового заявления должна содержать наименование суда и участников дела.

Описательная часть предназначается для описания сути произошедшего, причин для обращения с исковым заявлением. Также необходимо изложить доказательства своей точки зрения.

Стороны, отказывающиеся от покупки, должны указать свои требования:

  • расторгнуть контракт;
  • вернуть имущество;
  • возместить моральный вред и убытки.

Необходимо указать, какие действия предприняли стороны для решения конфликта до суда.

Сроки

СрокиВ какой срок можно расторгнуть соглашение, указывает ст. 196 Гражданского кодекса. Есть 3 года для обращения в суд от даты заключения сделки.

Есть имеется такая возможность, лучше решить вопрос без суда и подписать соглашение. Так удастся сэкономить время и деньги. Для обращения с иском придется платить государственную пошлину. Сама процедура займет 2 месяца.

Как избежать проблем

Чтобы не пришлось раздумывать, как отменить покупку, до того как купили недвижимость, необходимо грамотно составить договор.

Следует указать дату, когда хозяин жилья и остальные жильцы выпишутся и освободят квартиру. Факт передачи недвижимости фиксируется актом приемки.

В каких случаях можно расторгнуть договор, стороны могут установить самостоятельно. Контракт будет расторгнут, если одна из них забудет о принятых на себя обязательствах.

Договор нужен, чтобы обозначить значимые условия сотрудничества. Указывается, в течение какого времени производится передача денежных средств. Можно предусмотреть вероятность аннулирования контракта, если одна из сторон отказывается выполнять свои обязательства.

На практике суд отказывается расторгать контракт, если покупатель не заплатил деньги. Устанавливается другой способ воздействия на нарушителя – начисление штрафных санкций. Другое дело, если в договоре предусматривается возможность для расторжения в случае неполучения оплаты.

Последствия расторжения контракта

Порядок налогообложения будет зависеть от времени владения имуществомЕсли земля продается, а сделка отменяется, то покупателю не придется платить налог, ведь выгоды у него не возникает. Средства, вырученные за купленное имущество, возвращаются другой стороне.

Сложности для продавца возникают, когда покупатель нарушает сроки оплаты. По этому основанию суд может отказаться аннулировать сделку. За каждый день просрочки будут начислены штрафные санкции.

Не имеет смысл занижать цену сделки в контракте – будет возвращена именно та сумма, которая установлена договором. Если нет уверенности насчет контрагента, лучше указать реальные условия.

Читайте также  Документы, необходимые для оформления продажи квартиры в МФЦ в 2018 году

Налоговые последствия зависят от даты аннулирования контракта. Если отмена произошла до государственной регистрации, то налогов не будет. Если позднее, то порядок налогообложения будет зависеть от времени владения имуществом.

Итог

Можно отменить сделку купли-продажи жилья, но проще это сделать до прохождения государственной регистрации. В дальнейшем расторгнуть контракт можно по договоренности сторон. Если согласия нет, придется обращаться в суд.

Неприятных последствий можно избежать, если подготовиться к покупке и проверить все нюансы.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация юриста по телефону: +7 (499) 938-51-16 (МСК), +7 (812) 425-68-97 (СПБ)
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации