Порядок продажи квартиры по переуступке в строящемся доме: основные этапы и риски

Часть участников долевого строительства изначально рассматривают покупку строящейся недвижимости как возможность в последствие продавать квартиры в новостройках. Для этих случаев законодательство позволяет, как продать квартиру в строящемся доме по процедуре переуступки, так и осуществить её продажу после вступления в права собственности. Однако пока дом строится, такая необходимость может возникнуть и у тех, кто не планировал избавиться от жилья.

Строящийся дом

Причина продажи может существенно повлиять на условия и сам факт совершения переуступки.

Причинами продажи квартир по переуступке прав собственности могут стать:

  • Финансовые трудности дольщика.

Гражданин не может осуществлять очередные выплаты по договору долевого участия. В соответствии с условиями документа на дольщика могут быть наложены штрафы, пени, вплоть до полной потери им ранее внесенных средств.

  • Семейные обстоятельства.

Причиной продажи могут стать такие проблемы дольщика, как смена места жительства, развод, получение другой недвижимости в дар или путем наследования, иные семейные обстоятельства.

  • Избавление от рискованного вложения средств.

Продажа квартиры по переуступке прав долевого участия может быть связана с затянувшимися сроками строительства, репутацией застройщика, банкротством последнего. Узнав о негативных факторах, касающихся застройщика или объекта строительства, дольщик может попытаться продать недвижимость, вернув вложенные средства или их часть.

  • Удобное время продажи.

Данная причина наиболее характерна для тех дольщиков, которые покупают квартиры в строящихся домах для их дальнейшей продажи. Они вступают в ДДУ на этапе котлована. Переждав время, когда основные риски, связанные со строительством объекта, перестают быть актуальными, и квартира достаточно вырастает в цене, инвестор продает её. Это позволяет ускорить момент получения прибыли, минуя этапы приема-передачи квартиры, оформления документов на право собственности и т.д.

Благодаря переуступке по закону не обязательно дожидаться окончания строительства и вступать в права собственности.

Правовая база переуступки

Продажа по переуступкеСтать собственником квартиры в доме, строительство которого ещё не окончено, закон не позволяет. Юридическое оформление недвижимости такого типа осуществляется путем составления договора долевого участия. Одной его стороной выступает застройщик или его представитель. Второй – физическое или юридическое лицо. У последнего возникает не право собственности, а право требования на объект недвижимости.

Читайте также  О возможности продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги

Даже не являясь собственником, обладателю прав на недвижимость можно распорядиться ею по своему усмотрению: продать или передать другому лицу. В юридической практике сделка по переуступке прав требования на квартиру называется цессия.

Основными нормативными актами, касающимися переуступки прав, являются:

  • Гражданский кодекс, статьи №№ 388-390;
  • ФЗ от 30.12.04 № 214.

ГК РФ определяет основы переуступки, нюансы, а также ответственность сторон сделки. ФЗ регламентирует саму процедуру долевого участия в строительстве, договор которой выступает основой для переуступки прав.

Как продать квартиру по ДДУ: основные этапы

Согласно законодательству, сделка по переуступке происходит в несколько этапов.

  • Сбор документов и определение условий продажи.

В первую очередь следует определить, на каких условиях будет осуществляться продажа. Проще осуществить сделку, если обязательства по ДДУ первоначальным дольщиком выполнены. В этом случае застройщика не привлекают к участию в сделке, а только уведомляют. Если же оплата по договору внесена частично, то требуется согласие застройщика. Это связано с тем, что новый участник сделки может не отвечать требованиям, быть неплатежеспособен.

Документы, необходимые для продажи квартиры по переуступке:

  1. договор ДДУ и все приложения в оригинале;
  2. документ о выплатах, произведенных сторонами;
  3. согласие застройщика (если оплата по договору произведена частично);
  4. согласие супруга дольщика;
  5. согласие банка (если договор заключен с участием ипотечных средств);
  6. паспорта / реквизиты сторон сделки.

После сбора всех документов составляется сам договор цессии. Согласно законодательству, он оформляется в письменной форме и заверяется нотариально.

  • Учет требований ДДУ.

Базой для заключения документа о переуступке является договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком. Дольщик в нем выступает покупателем. Документ регламентирует условия продажи прав на объект недвижимости. К ним относятся финансовая составляющая (размер и порядок оплаты), права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий сделки.

Часто сам ДДУ содержит условия уступки прав третьему лицу или даже запрет на подобное действие. Если в ДДУ прописан запрет на цессию, переуступить права на недвижимость невозможно, продажа имущества может быть осуществлена только после оформления собственности на него.

  • Уведомление застройщика.

Поскольку одной из сторон ДДУ выступает застройщик, он уведомляется о переуступке в обязательном порядке. Часто данное требование содержится в самом ДДУ. Однако поставить застройщика в известность о предстоящей переуступке права требования необходимо, даже если это условие не прописано. Застройщик должен быть уведомлен письменно.

  • Переоформление документов.
Читайте также  Советы по быстрой и выгодной продаже квартиры

Главное изменение, которое произойдет в договоре, – смена дольщика. При этом изначальные условия ДДУ изменить нельзя. Это касается финансовых договоренностей, обязанностей и ответственности сторон.

  • Регистрация сделки.

Договор переуступки вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Именно такой вид документа дает застройщику право сдавать готовый объект новому дольщику. При оформлении акта приема-передачи первоначальный дольщик не присутствует.

  • Оплата по договору переуступки.

Если переуступка прав происходит в отношении физического лица, законодательство не регламентирует момент оплаты цессии. Требование закона об оплате сделки после её регистрации установлено только для первоначального ДДУ, который заключен между застройщиком и дольщиком. Передачу денежных средств от одного дольщика к другому можно осуществить в любой момент по договоренности сторон.

Момент осуществления оплаты следует прописать в договоре. Для покупателя выгоднее, если он будет назначен после государственной регистрации.

Юридические тонкости

Строящийся домЧтобы избежать неприятностей после оформления переуступки, следует учесть основные нюансы юридической процедуры.

Договор цессии может быть признан ничтожным, если:

  • дольщик не оплатил договор полностью;
  • хотя бы одна выплата не имеет подтверждения;
  • отсутствует согласие заинтересованных лиц.

Поэтому при сборе документов следует учесть права всех заинтересованных сторон. К ним могут относиться: застройщик, банк, кредитовавший дольщика, супруг, и т.д.

Возможные риски подобной сделки в большей степени ложатся на конечного дольщика. За банкротство застройщика, долгострой, отсутствие разрешений на ввод здания в эксплуатацию и т.д. первоначальный дольщик ответственности не несет.

Условия переуступки в зависимости от этапа строительства дома

Чтобы как можно выгоднее продать квартиру по переуступке, следует правильно выбрать момент. Он во многом зависит от этапа строительства дома.

  1. Найти покупателя на квартиру на этапе котлована сложно, так как в этот момент привлекательные предложения поступают от самого застройщика. Если требуется срочно вернуть вложения в этот период, поможет уступка в цене. Однако следует быть готовым потерять часть вложений.
  2. В процессе строительства продажу можно осуществить в любой момент, когда дольщик считает, что квартира достаточно увеличилась в цене с момента заключения им ДДУ, и до тех пор, пока дом не достроен, и квартира не оформлена в собственность.
  3. Покупатель найдется быстрее, если строительство приближается к концу. В этот момент сделка представляется наиболее безопасной. Основные предложения о продаже квартир инвесторами появляются на рынке после того, как недвижимость оформлена в собственность. Если объект не сдан – конкуренция в данном сегменте значительно ниже.

Важно! После сдачи дома, приема квартиры по передаточному акту и до момента оформления её в собственность переуступка прав законодательно запрещена.

Как найти покупателя

Строящийся домСамостоятельно продать права требования на строящуюся недвижимость достаточно сложно. С начала строительства продажей в нем квартир занимается много игроков рынка недвижимости: сам застройщик, основной инвестор, риэлторские фирмы. Дольщик на их фоне проигрывает.

Читайте также  Порядок оформления договора купли-продажи дома с земельным участком

Помочь с реализацией права требования могут:

  • застройщик, и его отдел продаж / переуступок;
  • риэлторские агентства;
  • более низкая цена, установленная дольщиком, по сравнению с предложением основных игроков (чем больше участников строительства купило квартиры на этапе котлована, тем меньшую цену придется предлагать при переуступке);
  • эксклюзивное предложение (например, если такие квартиры, как у дольщика, уже раскуплены или мало их среди остальных предложений).

Возможные риски

У дольщика, решившего продать квартиру по переуступке, существуют два основных риска: отсутствие покупателя и потеря вложений или их части.

Если до ввода дома в эксплуатацию подходящий клиент на переуступку не появится, то квартиру можно будет продать только после её оформления в собственность. Процесс может занять длительное время, и получение прибыли затянется.

Прогнозы дольщика относительно увеличения стоимости недвижимости могут не оправдаться, в таком случае придется жертвовать частью вложенных средств в качестве скидки тому, кто согласится на оформление цессии.

Покупатель права рискует гораздо больше:

  • у него не будет гарантий в успешном окончании строительства;
  • застройщик может обанкротиться;
  • сам договор цессии может являться мошенническим, заключаясь на одну и ту же квартиру с несколькими гражданами или от лица несуществующего дольщика;
  • если договор первого дольщика с застройщиком признается недействительным, то второй дольщик может остаться и без недвижимости, и без уплаченных по договору цессии средств;

Знания о распространенных мошеннических схемах и массовой переуступке обанкротившихся застройщиков могут стать весомым аргументом в пользу отказа от цессии.

Грамотный подход к такой юридической сделке, как продажа квартиры по переуступке, дает возможность передать право требования другому лицу без рисков и финансовых потерь.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация юриста по телефону: +7 (499) 938-51-16 (МСК), +7 (812) 425-68-97 (СПБ)
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации