Продажа комнаты в коммунальной квартире: необходимые документы для сделки

О том, какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире, следует выяснить до осуществления факта сделки. Отчуждение такой недвижимости связано с некоторыми нюансами, которых нет при продаже другого имущества. Игнорирование какого-то этапа сделки впоследствии может привести к ее недействительности.

С чего начать

При продаже комнаты в коммунальной квартире владельцу необходимо учитывать все нюансы. Поэтому продавец должен руководствоваться основными правилами продажи такой жилплощади. Алгоритм действий следующий:

1. Оценка собственности.
2. Сообщение о сделке лицам, проживающим в коммунальной квартире.
3. Поиск покупателя.
4. Подготовка необходимых для сделки документов.
5. Оформление и регистрация продажи.

Все пункты нужно выполнить обязательно, иначе продать жилплощадь будет невозможно.

Оценка

Для владельца оценка недвижимости является первоочередной задачей. При этом учитываются следующие данные:

1. Общая площадь комнаты.
2. Планировка всей коммунальной квартиры.
3. Местоположение.
4. Аварийность здания.
5. Количество владельцев квартиры.
6. Срок, в течение которого хозяин хочет продать недвижимость.

Вся эта информация влияет на цену. Конечно, проводить официальную оценку необязательно. Можно указать среднюю стоимость такого жилья на рынке. Но специалисты советуют обращаться к экспертам, которые проведут оценку и представят соответствующие документы.

Извещение

Следующий этап, который необходимо осуществить, — это извещение всех проживающих в коммунальной квартире граждан. Причем, это нужно выполнить обязательно, так как все совладельцы недвижимости имеют равные права, и обязаны знать об отчуждении части собственности. Эта норма закона содержится в жилищном законодательстве.

Помимо этого, у совладельцев есть так называемое преимущественное право. На его основании они могут претендовать на покупку продаваемой комнаты. Поэтому продавец не может обойтись устным сообщением о сделке. У него должно быть письменное подтверждение извещения и получения отказа.

Справка: если кто-то из соседей выразит желание приобрести комнату, владельцу придется продать ее ему.

Для того чтобы этого не допустить, собственнику лучше отправить извещение заказными письмами. После этого закон дает 1 месяц для принятия решения. Если отказ от использования преимущественного права от всех соседей поступил раньше этого срока, то можно продавать жилье. В случае если спустя месяц не все совладельцы выразили свой отказ, его можно не дожидаться и осуществлять сделку.

Отказ от приобретения жилья должен быть заверен нотариально. В противном случае сделка может быть признана недействительной. Если соседи против продажи комнаты, собственник все равно может провести сделку. У совладельцев нет права препятствовать отчуждению имущества, если они не хотят приобретать его сами. Другое дело, если у комнаты есть несколько хозяев. Тут без согласия всех лиц не обойтись.

Поиск покупателя

Если у владельца комнаты в «коммуналке» еще нет покупателя, то для его поиска можно воспользоваться следующими методами:

1. Агентство недвижимости. Для того чтобы воспользоваться услугами риэлтора, продавцу нужно заключить с агентством соответствующий контракт. За помощь при проведении сделки специалисты берут определенное вознаграждение. Поэтому после подписания договора хозяин жилья не имеет права продавать его без ведома риэлтора.
2. Самостоятельный поиск. Собственнику достаточно подать объявление в газету или на соответствующие интернет-ресурсы. Указывается стандартная информация, включая стоимость и возможность торга.

Поиск покупателя для своей недвижимости хозяин может начать только после того, как все соседи по «коммуналке» выразят отказ в ее приобретении. В противном случае придется отказать человеку со стороны и продать комнату соседу, имеющему преимущественное право на покупку.

Документы

После извещения соседей собственнику нужно узнать, какие документы ему будут нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире. Подготовка бумаг – это важно, так как покупатель будет проверять все данные. Список документов в 2022 году включает:

• документ, подтверждающий личность хозяина комнаты;
• правоустанавливающие бумаги;
• кадастровый и технический паспорта;
• бумаги, подтверждающие письменное уведомление об отчуждении жилья владельцев «коммуналки»;
• согласие совладельцев комнаты;
• выписка из домовой книги.

Если одним из собственников жилья является ребенок, то для сделки нужно будет оформить разрешение органа опеки. Этот перечень не является исчерпывающим. Также могут понадобиться дополнительные документы, например, справка об отсутствии задолженности по имущественному налогу и т.д.

Далее стороны оформляют договор купли-продажи. Соглашение на продажу комнаты лучше оформить у нотариуса, так как при самостоятельном составлении стороны могут допустить ошибку или пропустить важный пункт. Обычный договор должен содержать следующую информацию:

1. Сведения о сторонах. Это паспортные данные, адреса проживания, телефоны для связи.
2. Описание объекта продажи. Площадь, адрес и другие технические сведения.
3. Стоимость и способ передачи денег (наличный или безналичный расчет).
4. Права и обязанности.
5. Условия расторжения.
6. Дополнительные условия. Указывается дата освобождения жилплощади, наличие согласия собственников «коммуналки» и т.д.
7. Дата.
8. Подписи.

Документ составляется в 3 экземплярах. Два соглашения остаются у участников сделки, а один необходим для регистрирующего органа. Помимо ДКП, продавец и покупатель могут составить акт приема-передачи собственности.

Оформление

Указанный пакет документов и соглашение нужно подать в Росреестр. Причем, стороны обязаны сделать это вместе. Там же осуществляется подписание ДКП и передача денежных средств. Если покупатель платит в рассрочку, то при передаче части суммы за комнату он должен оформить расписку.

После проведения сделки участники подают бумаги для регистрации, а взамен получают расписки. Вся процедура занимает не более 10–14 дней, но могут возникнуть задержки при подаче через МФЦ. В указанный срок продавец и покупатель обязаны забрать документы. Помимо этого, новый владелец получает выписку из ЕГРН, которая с 2016 года заменяет свидетельство о праве собственности.

Собрать документы, необходимые для продажи комнаты в коммунальной квартире, совсем несложно. Это основные бумаги, которые могут подтвердить право собственности и технические данные жилья. Но есть и различия, например, извещение о продаже для соседей и их письменные отказы от участия в сделке. Без этого любой суд легко может признать такую куплю-продажу недействительной, а значит, все придется начинать заново.