Особенности покупки квартиры по схеме переуступки прав

Понятие «жилплощадь по переуступке» и обсуждение такой темы, как покупка квартиры по переуступке прав – частое явление. Некоторые граждане осведомлены о том, что эта схема покупки жилья помогает значительно сэкономить, однако сопровождается самыми разными рисками. Что такое переуступка? Так ли важна выгода, если велик риск? Как не совершить ошибку, если вы покупаете квартиру и желаете получить доход? Нужно ли покупать квартиру, которая находится или находилась в залоге?

Покупка квартиры по переуступке прав

О переуступке

Заключение со строительной фирмой соглашения о долевом участииЧеловек, который заключает со строительной фирмой соглашение о долевом участии, обретает первичные права на недвижимый объект, которые также можно передать третьему лицу.

Что значит переуступка жилплощади, находящейся в новостройке? Такое понятие обозначает заключение сделки, предназначенной для передачи описанных выше прав. Она также может именоваться цессией. Участники операции, т.е. покупатель, желающий купить квартиру по переуступке, и продавец, именуются цедентом и цессионарием.

Третий участник – строительная фирма, так как соглашение об уступке права требования на владение недвижимым объектом подразумевает переход прав и обязательств, касающихся данного объекта. После того, как договор будет оформлен, все конфликтные моменты цессионарий решает исключительно с представителями компании-застройщика.

Важно! Основная особенность данной разновидности приобретения и продажи объектов недвижимости в новостройке – возможность осуществления сделки до того, как жилплощадь будет введена в эксплуатацию, а в приемном акте проставят подписи. Соглашение о переуступке имеет силу до того, как новостройка по документам начнет эксплуатироваться.

Разновидности

Предварительный договор купли-продажиСуществует два типа операций, связанных с переуступкой прав на недвижимый объект.

Основанием для первого служит соглашение о долевом участии в строящейся жилой постройке. Цедент обладает правом на продажу квартиры в новостройке только после того, как за нее будет уплачена полная сумма. В действительности могут возникнуть ситуации, когда покупатель вместе с жильем получает обязательства по выплату долга. До того, как здание будет введено в эксплуатацию, такие соглашения могут заключаться не один раз.

Второй тип базируется на предварительном соглашении купли-продажи. Оставшаяся сумма долга целиком передается покупателю. Данный тип операции не закрепляет передачу квартиры от одного участника сделки к другому. Сама суть договора в том, что в дальнейшем участники операции обязуются оформить соглашение цессии. Если он разрывается, покупатель получает отданные деньги обратно.

Читайте также  Покупка или постройка дома: что выгоднее и дешевле

Строительные компании не одобряют подписание таких соглашений, т.к.:

  • им необходимо исключить вероятность перепродажи жилплощади в дальнейшем;
  • инвесторы реализуют жилье по сниженной стоимости;
  • заниматься переоформлением прав достаточно долго и дорого.

Типы договоров при покупке жилья в новостройке

Договор ДУУСоглашение, заключаемое во время покупки квартиры в строящемся доме, может быть разных типов, а влияет на это стадия возведения здания, на которой оно находится именно сейчас.

  1. Соглашение о долевом участии. Оформляется на любом из этапов строительства, вплоть до сдачи дома в использование, то есть до того, как его одобрит государственная комиссия. Такой договор заключают напрямую со строительной фирмой.
  2. Договор уступки. Данное соглашение также может заключаться в срок от начала возведения дома до сдачи его в использование, но заключать его нужно с физическими либо юридическими лицами, купившими данное жилье у строительной компании по соглашению о долевом участии, или же с человеком, приобретшим жилплощадь по переуступке у того, кто оформлял ДДУ. Такая цепь заключения контрактов может быть постоянной. Тогда, когда здание сдано, то есть государственная комиссия приняла его и ввела в эксплуатацию, соглашения о том, как купить квартиру по переуступке, больше не регистрируются.
  3. Соглашение о предварительной купле-продаже. Такая сделка заключается тогда, когда здание уже используется, но документы собственниками на их новое жиле пока не получены. Это период, когда дом совершенно готов, а сам владелец жилплощади должен оформить свидетельство собственника недвижимого объекта. Это оформление владения жильем в новостройке может продолжаться достаточно долго – до одного года, а иногда случаются ситуации, в которых приобретение права на владение можно получить только через судебные органы.
  4. Соглашение о купле-продаже. Обычный документ, заключаемый тогда, новая квартира уже куплена владельцем, имеющим, в свою очередь, свидетельство собственника.

Особенности

Риски при покупке квартиры по переуступкеНужно изучить основные плюсы и минусы покупки жилья по переуступке прав.

Основное преимущество заключается в том, что цена квартиры во время строительства здания значительно меньше стоимости, которая будет установлена при сданном в эксплуатацию доме.

Какие существуют риски при покупке квартиры по переуступке:

  1. Так как дольщиком осуществляется реализация не квадратных метров, а права на их получение в дальнейшем, ответственность он несет исключительно за соответствии предоставленной документации российскому законодательству. Судьба квартиры после подписания соглашения о переуступке никоим образом его не касается.
Читайте также  Покупка квартиры без риэлтора: пошаговая инструкция

Для уменьшения рисков в данной ситуации до того, как подписывать договор, покупатель должен знать об этом:

  • возможно предстоящем банкротстве строительной фирмы;
  • соответствии здания существующему плану;
  • возможностях застройщика уложиться в определенные временные рамки;
  • возможной переуступке прав на данную жилплощадь ранее другому человеку;
  • существовании уведомления о передаче прав на жилье, направленного от продавца к застройщику.
  1. Не каждый, кто покупает квартиру, понимает, что вместе с правами участника долевого соглашения он также получает и обязательства. Если продавец имеет существенную сумму задолженности по взносам перед строительной компанией, покупатель в будущем будет вынужден уплатить этот долг.

Чтобы такого не произошло, перед заключением соглашения по цессии следует изучить всю платежную документацию, а также потребовать от застройщика выдачу справки об отсутствии долгов.

На что следует обратить внимание:

  • соглашение по переуступке касается первичного документа о долевом участии, поэтому оно должно на него ссылаться;
  • полный объем обязательств по первичному соглашению возлагается на нового владельца жилья;
  • данный договор непременно должен быть зарегистрирован в Государственном Управлении регистрационной службы;
  • продавец получает деньги только после проведения процедуры регистрации.

Документация для покупателя:

  • соглашение о долевом участии (оригинал или копия) и все его дополнения (если они есть);
  • платежные бумаги;
  • акт передачи описанной выше документации;
  • договор переуступки прав;
  • согласие второго участника, если оно не отображено непосредственно в договоре.

Кроме того, если продавец женат/замужем, ему необходимо получить согласие супруга, написанное от руки, иначе такая сделка подлежит обжалованию. Это согласие заверяется в нотариальной конторе.

Нюансы

Проценты застройщику от продавцаПродажа жилья в новостройках по соглашению о цессии только кажется простым и несложным делом. Есть моменты, к которым лучше отнестись предельно внимательно.

Без строительной фирмы осуществить сделку невозможно. Если по цессии продается ипотечная жилплощадь, нужно, чтобы в операции также участвовала банковская организация, предоставившая займ.

Застройщик может потребовать от продавца значительные проценты от осуществления операции. Это произвол, которого, чаще всего, не удается избежать, т.к. такие действия российское законодательство никак не регулирует.

Продаваемая квартира не должна находиться ни под какими обременениями.

Читайте также  Способы, как купить квартиру молодой семье

Для того чтобы покупатель, приобретая квартиру по договору переуступки прав, не оказался обманут, ему нужно тщательно изучить и проверить всю необходимую документацию. Часто неопытные граждане нуждаются в помощи юристов, что тоже требует некоторых денежных затрат.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация юриста по телефону: +7 (499) 938-51-16 (МСК), +7 (812) 425-68-97 (СПБ)
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации