Покупка квартиры на вторичном рынке: какие документы нужно смотреть

Вторичный рынок недвижимости скрывает в себе массу «сюрпризов», о которых обычный человек даже не подозревает, поэтому узнавать, какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, нужно сразу, как только появилось такое намерение. Иногда только юристу или риэлтору удается найти подводные камни и уберечь покупателя от необдуманного шага.

Риски

В чем заключается главная опасность? Казалось бы, алгоритм приобретения и продажи жилья на вторичном рынке должен быть отработан, однако он разнообразен, а каждая жилплощадь обладает комплектом характеристик, не всегда приятных для потенциального покупателя.

Как нужно обследовать приглянувшееся жилье:

• изучить сопроводительную документацию;
• исследовать техническое состояние квартиры;
• узнать об истинных намерениях собственника;
• заранее выявить возможную нечистоплотность посредников (если имеются).

Каждый из перечисленных выше пунктов важен. Нельзя удовлетвориться одним моментом и остановиться на этом, игнорируя отсутствие гарантий по прочим направлениям. Рассмотрим примеры.

1. У жилья идеальная стоимость, расположение, планировка и степень освещенности, а также чистый подъезд и неконфликтные соседи. Далее может выясниться, что квартира обладает утаенными обременениями – например, лицом, которое было выписано из нее на срок отбывания наказания в местах лишения свободы. Такие люди сохраняют за собой право использования жилплощади, что обернется проблемой для нового владельца.
2. Все документы в порядке, серьезный ремонт не требуется, однако посредник отказывается организовать встречу покупателя и реального хозяина квартиры. Как вариант: посредник является мошенником, получившим доверенность незаконно, к примеру, если владелец жилья – пожилой человек с психическими расстройствами, наркоман и т. д.
3. Продавец и жилплощадь не вызывают сомнений, документация в порядке, но после выяснится, что в здании давно не осуществлялся капитальный ремонт – может обрушиться балка потолочного покрытия, здание лишится электроснабжения и т. п.
4. Осмотр объекта проходил в летнее время, на лестничной клетке было тихо и спокойно, но после заселения новых хозяев вернулись склочные и неприятные соседи-алкоголики.

Проверка документации

Выбор квартиры сделан, и теперь нужно закрепить ее за собой. Это можно сделать посредством выплаты продавцу суммы в качестве доли от общей цены жилья, но оформить процесс нужно в соответствии с законодательством.

Игнорирование существующей формы способно быть причиной потери вносимых средств. Избежать этого можно при помощи заключения соглашения о купле-продаже квартиры.

В него вносятся следующие данные:

• контактная информация и паспортные данные сторон, являющихся участниками соглашения, а также информация об их местонахождении;
• описание жилплощади (адрес, характеристики, позволяющие ее идентифицировать), которое является предметом соглашения;
• время осуществления сделки и подписания договора купли-продажи;
• стоимость жилья с учетом произведенной выплаты, определение запрета на изменение суммы;
• размер задатка;
• заключение договора по авансу;
• время, за которое аванс должен быть возвращен, если соглашение будет расторгнуто по вине продавца;
• время, за которое квартира должна быть освобождена, то есть те, кто в ней проживал, выписываются и вывозят вещи.

Задаток отличается от аванса методом возврата средств. Сумма возвращаемого задатка возрастает в два раза, а факт ее передачи должен быть зафиксирован в расписке от того, кто ее получил.

Далее должна быть произведена проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке. Рассмотрим, какие документы нужно проверить.

1. Соглашение о купле-продаже. Лучше, если его составлением займется юрист или риэлтор из компании с хорошей репутацией. Необходимо прочесть соглашение. Если какой-то из пунктов непонятен, нужно потребовать от составителя разъяснение. Договор можно исправлять вручную, но для этого необходимо согласие всех участников сделки.
2. Паспорт продавца. Важно, чтобы данные из него и информация, прописанная в договоре, были одинаковыми, иначе это может стать причиной неприятностей.
3. Свидетельство о государственной регистрации права на владение имуществом. Необходимо смотреть, не взята ли квартира в ипотеку: в пункте «основание выдачи» указывается ссылка на ипотечный договор. Также следует сопоставить описание жилплощади с ее состоянием по факту (особенно документальные и действительные размеры).
4. Документы, подтверждающие отсутствие обременений.
5. Справки об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги и перед налоговой службой.
6. Технический паспорт жилья.
7. Домовая книга, в которой можно найти подтверждение о выписке лиц, прописанных в квартире. Лучше проверять ее до осмотра жилплощади, обратившись в паспортно-визовый контроль. Если кто-то не желает выписываться добровольно, решать вопрос придется через суд.
8. Согласие попечительских ведомств касательно социальных вопросов. Это надо в тех ситуациях, когда в квартире проживают дети, не достигшие возраста 18 лет.
9. Документ, устанавливающий право владения жильем.
10. Документы, которые подтверждают получение продавцом права владения квартирой от бывших ее хозяев.

К правоустанавливающей документации относятся гражданско-правовые соглашения и сделки – дарение, купля-продажа, наследование. То, как перешло право на владение квартирой, устанавливает необходимость в наличии дополнительных бумаг:

• для наследования требуется согласие прочих наследников, составленное в письменном виде;
• дарение обладает своими особенностями: право на владение отчуждается, когда имуществу был причинен серьезный ущерб;
• купля-продажа тоже специфична: к примеру, необходимо согласие супруга на приобретение вторичного жилья, если оно было получено в браке.

Нужно проверить даты выдачи бумаг, фиксирующих право владения квартирой. Если такой период длится более трех лет и превысил срок давности иска, сокращаются риски при приобретении жилплощади.

Жилищное законодательство изменяется стремительно, поэтому все изменения нужно постоянно отслеживать.

Важно! Позаботьтесь о сохранении копий документов. Все они должны быть на руках в случае возникновения споров о правах третьих лиц на приобретенную жилплощадь. В ситуации, когда дело дойдет до разбирательства в суде, покупатель защитит свои права и докажет, что он был осмотрителен, проверяя недвижимый объект, и в полученной документации не имеется информации о правах третьих лиц.

Вопросы, которые стоит задать продавцу

Приобретая недвижимость, нужно задавать продавцу вопросы, связанные с покупкой квартиры. В их число должны входить вопросы:

• о прошлых владельцах квартиры и о том, как долго она находилась у них в собственности;
• последнем сделанном капитальном ремонте здания;
• коммунальных неисправностях в жилье и прочих особенностях (расположение рядом с источниками сильной вибрации, радиации и т. д.);
• причине продажи жилплощади;
• если перед вами посредник – о том, где находится доверитель, способах связи с ним и удостоверении в том, что он жив, психически стабилен и знает об отчуждении своего имущества;
• соседях.

Продавцы, не являющиеся мошенниками, ведут себя открыто и уверенно, подробно отвечают на любой вопрос, стремятся корректно оформить сделку и произвести расчет.

Напряженность в ответах должна насторожить и заставить подробно исследовать объект покупки или отказаться от него. Если альтернативы жилплощади не существует, к делу придется привлекать юристов.