Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание, чтобы не обманули

Что нужно знать гражданину при покупке квартиры в новостройке? На рынке первичного и вторичного жилья представлено огромное количество объектов недвижимости. Новостройки, относящиеся к первой категории недвижимого имущества, пользуются особой популярностью в последние годы, так как они строятся, в основном, на окраине города и имеют относительно невысокую стоимость, в сравнении с аналогичными квартирами в черте населённого пункта. Покупка подобного жилья может оказаться выгодной при уплате значительно меньшей суммы на начальном этапе производства строительных работ, но как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке на любом этапе строительства? Покупка квартиры в новостройке является рискованным делом, так как у застройщика могут резко поменяться его возможности, даже деятельность крупных строительных корпораций зависит от множества факторов.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

Описание и виды договоров между застройщиком и покупателем

Договор купли-продажи объекта недвижимостиС чего начать покупку квартиры в новостройке? Первоначально необходимо внимательно изучить предлагаемый застройщиком договор. Этот документ является основополагающим, в нём должны быть строго определены все обязанности и ответственность сторон за их невыполнение. Договор должен содержать исчерпывающую информацию об объекте недвижимости, сроках его постройки и сдачи, а также размеры всех необходимых для оплаты сумм денежных средств.

Купить новостройку можно, заключив один из следующих видов договоров:

  • По договору участия в долевом строительстве (ДДУ, является самым безопасным вариантом).
  • Договор купли-продажи на предварительном этапе.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительствеПокупать квартиру по ДДУ считается достаточно безопасным видом сделки, так как этот договор защищён Федеральным законом ФЗ № 214. Законодательство Российской Федерации защищает потребителя от мошеннических действий со стороны недобросовестного застройщика. Приобрести жилье в новостройке в этом случае можно на любом этапе его строительства, даже на стадии котлована.

Документ, заключённый между двумя сторонами, является гарантией того, что построенное жильё будет передано его владельцу, согласно указанной в договоре дате, сразу после постройки и сдачи объекта в эксплуатацию.

Важно! Договор о долевом участии в строительстве подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. Только после этой процедуры документ наделяется всеми правами и полномочиями.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке по ДДУ? Документ содержит следующий перечень основных пунктов:

  • Поэтажный план жилья, его месторасположение и точные сведения о метраже, строительных осях и порядковый номер.
  • Должна быть обязательно указана полная стоимость недвижимого имущества.
  • Указывается срок сдачи жилья после приёмки его Госкомиссией.
  • Окончательная дата передачи участнику ДДУ его квартиры.

В остальных случаях приобретения нового жилища (не по ДДУ) присутствуют другие документы, регламентирующие взаимоотношения покупателя и строительной компании. Риски быть обманутым увеличиваются в десятки, а то и сотни раз. Покупатель выступает в роли партнёра или инвестора, его деньги идут лишь в общий «котёл». Юридические тяжбы в этом случае практически невозможно довести до конца при их возникновении.

Предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи квартирыКак купить квартиру в новостройке по данному документу? Этот договор заключается на момент полной постройки и сдачи дома в эксплуатацию, но переход прав к новому владельцу на собственные квадратные метры происходит не сразу. Предварительный договор не формирует конечный жилой объект как недвижимость с правом собственности на неё.

В этом виде договора прописываются только:

  • Квартирные реквизиты.
  • Характеристики жилого объекта.
  • Цена на итоговое недвижимое имущество.

Что нужно знать при покупке собственной квартиры в новостройке по этому документу, так это сроки оформления и заключения основного договора. На эту процедуру стандартно отводится календарный год. В течение данного периода времени застройщик обязан получить все необходимые адреса из кадастра и оформить недвижимость как целостный объект. Чтобы не обманули с этими мероприятиями, по прошествии года необходимо сразу обращаться в судебные инстанции.

Техническое состояние документации на квартиру в новостройке

Изучение проектной документацииЧто ещё нужно знать, покупая квартиру в новостройке? На первоначальных этапах перед приобретением подобной недвижимости следует внимательно изучить стадию хода строительных работ, попробовать немного отследить их темпы. Не лишним будет поинтересоваться о других объектах, построенных этим застройщиком. Можно узнать о надёжности строительной компании благодаря выдаче ипотечных кредитов разными банками.

Также в данном случае присутствует и юридическая сторона вопроса. На какие документы следует обращать внимание, и что нужно проверить в первую очередь? Вот их список:

  • Обязательно нужны регистрационные документы (свидетельство) о праве на застройку определённого земельного участка (его аренды).
  • Номер разрешения соответствующих органов на производство строительных работ.
  • Необходимо ознакомиться с договором аренды и разрешающими строительство документами.
  • Следует изучить проектную документацию, выданные лицензии и изучить государственные регистрационные права.
  • Нужно обратить внимание на технические документы по коммуникациям.

Начинать поиски жилья надо с изучения вышеописанных документов. Если строительная компания не предоставляет эти данные, значит, вас обманывают. В этом случае у нерадивого застройщика есть масса способов обойти исполнение собственных обязательств перед покупателем.

Налоговый вычет

ФНСНовостройки и вторичное жильё предполагают предоставление имущественного вычета при их покупке. Его величина составляет 13% от облагаемой налоговой базы на доход покупателя. Этот вычет равен сумме подоходного налога. Максимально возможная база налогообложения, точнее, стоимость квартиры в данном случае не должна превышать 2 000 000 рублей.

Приобретение недвижимости в новостройке как совместная собственность двух супругов подразумевает под собой возможность получения налогового вычета каждым из них. Для оформления этой льготы следует написать заявление в местный орган Федеральной Налоговой Службы по месту постоянной прописки. Возникает вопрос о том, как правильно купить квартиру в новостройке с минимальными рисками? Для этого лучше обратиться к компетентному в этих вопросах специалисту, например, к опытному риэлтору или грамотному юристу.

Какие ещё аспекты стоит учесть

Квартиру, купленную в панельном новом доме, следует внимательно осмотреть на наличие трещин и протечек на самом фасаде здания. Строительные нормы по возведению панельных новостроек зачастую нарушаются, особенно часто не соответствуют проектной документации стыки между панелями. Впоследствии звукоизоляция и правильный термообмен будут нарушены, что, в свою очередь, будет доставлять множество неудобств.

Купивший квартиру дольщик, скорее всего, не сможет проникнуть на объект, а вот организованная группа будущих владельцев недвижимого имущества вполне может добиться периодических посещений стройплощадки с целью контроля хода строительства.

Правила осмотра квартиры без чистовой отделки аналогичны вышеописанным, за исключением особо тщательной проверки пола и стен на предмет наличия трещин, механических дефектов и перепадов плоскостей, так как в дальнейшем эти недочёты могут стать причиной довольно внушительных денежных затрат на производство дополнительных видов работ.

Трудности с передачей прав на собственность от застройщика к владельцу жилья

СудВ новостройке документы на право собственности получить довольно проблематично из-за участия в строительстве дома множества подрядчиков. Эта процедура может растянуться на несколько лет и стать довольно неприятным сюрпризом для владельцев новенькой квартиры. Не всегда эти компании могут договориться между собой по вопросам взаимных денежных расчётов, дело может дойти до судебного разбирательства. Построенный и сданный в эксплуатацию дом по этим причинам может долго не оформляться как собственность.

Заключение

Приобретение новенькой квартиры является желанным для любого жителя нашей страны. Для того чтобы избежать ненужных неприятностей и лишних материальных затрат на пути приобретения собственного жилья, стоит лишь быть внимательным и осведомлённым в этих вопросах. Следует заранее изучить всю необходимую техническую документацию на строительный объект, найти максимально возможную информацию о строительной компании и домах, которые она построила. Очень важным является заключение договора на участие в строительстве. Только ДДУ способен полностью защитить интересы покупателя, с точки зрения закона, от недобросовестных действий застройщика. Лучшим вариантом всегда будет обращение за помощью к компетентному в этих вопросах специалисту.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация юриста по телефону: +7 (499) 938-51-16 (МСК), +7 (812) 425-68-97 (СПБ)
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации