В политике недвижимости встречаются два схожих понятия: кадастровая и рыночная стоимость квартиры, и, чтобы иметь представление о направлениях использования этих величин, нужно разобраться, как они соотносятся и какими общими и различными чертами обладают. Также, в зависимости от особенностей этих понятий, будут зависеть направления их практического использования.
Подробнее о рынке
Чтобы разобраться, в чем разница между кадастровой ценой и рыночной стоимостью имущества, необходимо ознакомиться с этими понятиями более подробно и разобраться, что такое оценка недвижимости и пути ее проведения. Так, рыночная стоимость жилья – это цена на объекты недвижимости, которая зависит от спроса на имущество, а также от платежных возможностей граждан. То есть, цена рынка полностью диктуется условиями общества, поэтому зависит не только от категории домов, но и от региона расположения объектов. Такая цена недвижимости и земельного участка всегда находится в движении и может стремительно в разы меняться в любую из сторон.
Так, рыночная стоимость учитывается в следующих обстоятельствах:
покупка или продажа;
обмен;
передача по наследству;
безвозмездное отчуждение прав собственности;
использование недвижимости в качестве залога по финансовым обязательствам.
Есть несколько способов, как узнать рыночную стоимость. Можно ознакомиться с основными предложениями, которые доступны в местных СМИ. Также цена недвижимости или земельного участка может быть установлена на заказ у специалиста. Это платная процедура, стоимость которой зависит от выявленной цены объекта. На формирование рыночных показателей влияет расположение объекта, а также средние доходы граждан в указанной территории.
Основной принцип установления рыночной цены – это сравнение с аналогичными объектами, расположенными в том же районе. Так, для того чтобы получить достоверные показатели, нужно следовать такому алгоритму:
обращение к оценщику, чья деятельность узаконена;
составление соглашения со специалистом (возможно только при подтверждении прав собственности на объект);
анализ технической документации и общего состояния помещения, который проводится специалистом по оценке недвижимости;
формирование отчета, который состоит из нескольких разделов и включает не только заключение, но и порядок расчета.
Кадастр
Кадастровая стоимость – гораздо ниже, потому как ее формирование происходит по другим показателям. В частности, кадастровая стоимость квартиры основывается на таких данных:
материалы изготовления постройки;
срок эксплуатации;
условия использования;
степень износа;
наличие существенных повреждений.
То есть, это те данные, которые оценивают только постройку, а не жилье как таковое.
Важно! Разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка или недвижимости состоит, прежде всего, в окончательной оценке.
Вычисление кадастровых показателей первый раз происходит на стадии постановки недвижимости на кадастровый учет в Росреестре. А затем обязательно проведение расчетов не реже одного раза в пять лет. Частота проводимых оценок не может быть больше, чем раз в три года. Для столицы и Санкт-Петербурга это значение ограничивается двумя годами.
Обязанность установления такой цены ложится на плечи Росреестра, но расчет данных проводят оценочные предприятия, с которыми государственным реестром были подписаны соответствующие соглашения.
Для установления оценки учитываются также показатели стоимости земельного участка, поэтому кадастровая стоимость включает, как цену земли, так и самого сооружения.
Если гражданин является владельцем недвижимости, то узнать кадастровые показатели не составит труда, поскольку эти данные нашли свое отображение в паспорте на объект. Третьи лица также могут получить желаемые сведения. И для этого возможно использовать один из следующих способов, как ознакомиться с ними:
направление письменного запроса в Росреестр с указанием причины получения информации;
проследование на официальный сайт Росреестра, где открыты данные по всем объектам по кадастровому номеру;
поиск в кадастровом учете.
Часто возникает вопрос, если имеется рыночная цена, то зачем нужны кадастровые показатели. Значение этой величины заключается в следующем:
расчет объемов налогообложения, который придется оплатить участникам договора купли-продажи;
чтобы определить земельный налог;
вычисление, какая будет государственная пошлина за использование услуг государственных служащих;
когда предстоит разделение недвижимости или земельного участка в рамках судебного разбирательства;
фиксация арендной ставки на объект.
Соотношение
На сколько кадастровая стоимость земли и недвижимости отличается от рыночной, зависит от многих факторов и может иметь следующие показатели:
выше;
ниже;
равные.
Как показывает практика, объемы кадастровой и рыночной цены могут быть очень разными, что обусловлено регионом расположения, погодными условиями, качеством помещений и целями их использования. Так, соотношение измеряется в процентах. Стоимость выше характерна для новостроек, то есть, когда себестоимость недвижимости в разы меньше цены жилого помещения. И, наоборот, ветхие постройки практически не представляют разницы в этих двух величинах. Эти же старые дома подразумевают, что кадастровая цена будет больше, поскольку обзавестись имуществом в старом доме желает не каждый.
При этом, независимо от категории постройки, расчет показателей происходит по идентичным формулам, поэтому полученные цифры являются максимально близкими к реальности и универсальными.
На практике, в силу большого количества новостроек и появляющихся жилых комплексов, нередко показатели соотносятся как себестоимость в разы выше, нежели рыночная цена. Это может быть обусловлено несколькими факторами. Так, если имеет место постройка элитного жилья, но в районе, который еще не имеет налаженной инфраструктуры или до конца не обустроен, желание приобрести квартиру будет не очень яростным. Да и стоимость земельного участка в таких районах оставляет желать лучшего. Но по мере популярности объекта будет становиться велика цена рынка. Поэтому основные отличия между этими показателями формируются на основании того, насколько высока заинтересованность граждан в покупке.
Наибольшая зафиксированная разница между ценами земельного участка кадастра и рынка составляет 30%, но это примерные показатели, которые могут колебаться, как в меньшую, так и в большую сторону.
Практическое применение
Не так давно законодателем был принят законопроект, в силу которого кадастровая цена была искусственно увеличена, но это происходит постепенно, поэтому, в чем разница между указанными величинами, граждане узнают постепенно. На практике, же применяются следующие правила использования этих показателей:
стороны вправе самостоятельно устанавливать цену объектов, и, если установленная цена больше 2/3 от кадастровых показателей, то за основу должны быть взяты цены рынка недвижимости;
если была выбрана меньшая цена, то налогообложение будет формироваться на цифрах из кадастрового учета;
при отсутствии данных из кадастра только оговоренная сумма будет учитываться.
Ко всему прочему, допускается оспаривание кадастровой суммы, что возможно сделать и без привлечения суда. Эта процедура требуется, когда владелец считает, что показатели кадастром были очень завышены. Это является еще одним различием, поскольку стоимость рынка государством не регулируется.
Загрузка...
