Соотношение и разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

В политике недвижимости встречаются два схожих понятия: кадастровая и рыночная стоимость квартиры, и, чтобы иметь представление о направлениях использования этих величин, нужно разобраться, как они соотносятся и какими общими и различными чертами обладают. Также, в зависимости от особенностей этих понятий, будут зависеть направления их практического использования.Кадастровая и рыночная стоимость квартиры

Подробнее о рынке

Подробнее о рынкеЧтобы разобраться, в чем разница между кадастровой ценой и рыночной стоимостью имущества, необходимо ознакомиться с этими понятиями более подробно и разобраться, что такое оценка недвижимости и пути ее проведения. Так, рыночная стоимость жилья – это цена на объекты недвижимости, которая зависит от спроса на имущество, а также от платежных возможностей граждан. То есть, цена рынка полностью диктуется условиями общества, поэтому зависит не только от категории домов, но и от региона расположения объектов. Такая цена недвижимости и земельного участка всегда находится в движении и может стремительно в разы меняться в любую из сторон.

Так, рыночная стоимость учитывается в следующих обстоятельствах:

  • покупка или продажа;

  • обмен;

  • передача по наследству;

  • безвозмездное отчуждение прав собственности;

  • использование недвижимости в качестве залога по финансовым обязательствам.

Есть несколько способов, как узнать рыночную стоимость. Можно ознакомиться с основными предложениями, которые доступны в местных СМИ. Также цена недвижимости или земельного участка может быть установлена на заказ у специалиста. Это платная процедура, стоимость которой зависит от выявленной цены объекта. На формирование рыночных показателей влияет расположение объекта, а также средние доходы граждан в указанной территории.

Основной принцип установления рыночной цены – это сравнение с аналогичными объектами, расположенными в том же районе. Так, для того чтобы получить достоверные показатели, нужно следовать такому алгоритму:

  • обращение к оценщику, чья деятельность узаконена;

  • составление соглашения со специалистом (возможно только при подтверждении прав собственности на объект);

  • анализ технической документации и общего состояния помещения, который проводится специалистом по оценке недвижимости;

  • формирование отчета, который состоит из нескольких разделов и включает не только заключение, но и порядок расчета.

Кадастр

Кадастровая стоимостьКадастровая стоимость – гораздо ниже, потому как ее формирование происходит по другим показателям. В частности, кадастровая стоимость квартиры основывается на таких данных:

  • материалы изготовления постройки;

  • срок эксплуатации;

  • условия использования;

  • степень износа;

  • наличие существенных повреждений.

То есть, это те данные, которые оценивают только постройку, а не жилье как таковое.

Важно! Разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка или недвижимости состоит, прежде всего, в окончательной оценке.

Вычисление кадастровых показателей первый раз происходит на стадии постановки недвижимости на кадастровый учет в Росреестре. А затем обязательно проведение расчетов не реже одного раза в пять лет. Частота проводимых оценок не может быть больше, чем раз в три года. Для столицы и Санкт-Петербурга это значение ограничивается двумя годами.

Обязанность установления такой цены ложится на плечи Росреестра, но расчет данных проводят оценочные предприятия, с которыми государственным реестром были подписаны соответствующие соглашения.
Для установления оценки учитываются также показатели стоимости земельного участка, поэтому кадастровая стоимость включает, как цену земли, так и самого сооружения.

Если гражданин является владельцем недвижимости, то узнать кадастровые показатели не составит труда, поскольку эти данные нашли свое отображение в паспорте на объект. Третьи лица также могут получить желаемые сведения. И для этого возможно использовать один из следующих способов, как ознакомиться с ними:

  • направление письменного запроса в Росреестр с указанием причины получения информации;

  • проследование на официальный сайт Росреестра, где открыты данные по всем объектам по кадастровому номеру;

  • поиск в кадастровом учете.

Часто возникает вопрос, если имеется рыночная цена, то зачем нужны кадастровые показатели. Значение этой величины заключается в следующем:

  • расчет объемов налогообложения, который придется оплатить участникам договора купли-продажи;

  • чтобы определить земельный налог;

  • вычисление, какая будет государственная пошлина за использование услуг государственных служащих;

  • когда предстоит разделение недвижимости или земельного участка в рамках судебного разбирательства;

  • фиксация арендной ставки на объект.

Соотношение

СоотношениеНа сколько кадастровая стоимость земли и недвижимости отличается от рыночной, зависит от многих факторов и может иметь следующие показатели:

  • выше;

  • ниже;

  • равные.

Как показывает практика, объемы кадастровой и рыночной цены могут быть очень разными, что обусловлено регионом расположения, погодными условиями, качеством помещений и целями их использования. Так, соотношение измеряется в процентах. Стоимость выше характерна для новостроек, то есть, когда себестоимость недвижимости в разы меньше цены жилого помещения. И, наоборот, ветхие постройки практически не представляют разницы в этих двух величинах. Эти же старые дома подразумевают, что кадастровая цена будет больше, поскольку обзавестись имуществом в старом доме желает не каждый.

При этом, независимо от категории постройки, расчет показателей происходит по идентичным формулам, поэтому полученные цифры являются максимально близкими к реальности и универсальными.

На практике, в силу большого количества новостроек и появляющихся жилых комплексов, нередко показатели соотносятся как себестоимость в разы выше, нежели рыночная цена. Это может быть обусловлено несколькими факторами. Так, если имеет место постройка элитного жилья, но в районе, который еще не имеет налаженной инфраструктуры или до конца не обустроен, желание приобрести квартиру будет не очень яростным. Да и стоимость земельного участка в таких районах оставляет желать лучшего. Но по мере популярности объекта будет становиться велика цена рынка. Поэтому основные отличия между этими показателями формируются на основании того, насколько высока заинтересованность граждан в покупке.

Наибольшая зафиксированная разница между ценами земельного участка кадастра и рынка составляет 30%, но это примерные показатели, которые могут колебаться, как в меньшую, так и в большую сторону.

Практическое применение

Практическое применениеНе так давно законодателем был принят законопроект, в силу которого кадастровая цена была искусственно увеличена, но это происходит постепенно, поэтому, в чем разница между указанными величинами, граждане узнают постепенно. На практике, же применяются следующие правила использования этих показателей:

  • стороны вправе самостоятельно устанавливать цену объектов, и, если установленная цена больше 2/3 от кадастровых показателей, то за основу должны быть взяты цены рынка недвижимости;

  • если была выбрана меньшая цена, то налогообложение будет формироваться на цифрах из кадастрового учета;

  • при отсутствии данных из кадастра только оговоренная сумма будет учитываться.

Ко всему прочему, допускается оспаривание кадастровой суммы, что возможно сделать и без привлечения суда. Эта процедура требуется, когда владелец считает, что показатели кадастром были очень завышены. Это является еще одним различием, поскольку стоимость рынка государством не регулируется.

Бесплатная консультация юриста по телефону: 8 (800) 550-58-76
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации