Порядок приобретения земли под ИЖС у государства

Те, у кого еще нет своего участка, могут подумать о том, как купить землю под ИЖС у государства. Но сначала нужно разобраться, какие участки можно использовать под застройку. Некомпетентность в этом вопросе может привести к сотрудничеству с нечистым на руку риэлтором, в результате чего на купленном участке могут возникнуть разного рода проблемы.

Известен, к примеру, случай, когда для постройки большого загородного дома гражданин решил купить два участка под ИЖС, находящихся по соседству. Он собирался объединить их в один, но обратившись с этим вопросом в местную администрацию, был сильно разочарован, так как осуществить задумку было невозможно. Вышло так, что лишь один из участков мог быть использован под строительство, в то время как другой имел сельхозназначение. Изменить статус земли было невозможно, и в результате второй участок ему совсем не требовался. При этом очень затруднительно доказать то, что договор был заключен нечестным путем, и на судебное разбирательство придется потратить много времени и денег. Чтобы этого избежать, надо ориентироваться в статусе земли и собравшись купить участок, убедиться в его целевом назначении.

Категории земель

Существует 7 категорий земель, а именно:

• сельскохозяйственного назначения;
• населенных пунктов;
• промышленные;
• энергетические;
• транспортные;
• иные, не связанные с ИЖС;
• охраняемые государством;
• лесного и водного фонда;
• запаса.

Помимо категории, различают и назначение. Таковых сегодня много. Но те, которые имеют отношение к постройке дома, могут быть следующими:

• участки для ИЖС;
• дачные или садовые (в этом случае земля имеет сельскохозяйственное назначение) и регистрация в нем – незаконна; хотя в настоящее время, пройдя сложную процедуру и добившись полного соответствия дома жилому, можно в отдельных случаях получить и регистрацию.

Как купить землю под ИЖС

Есть два пути получения участка для ИЖС:

• покупка на вторичном рынке;
• у государства или муниципалитета.

Также есть возможность получить землю у государства и бесплатно. Однако она доступна только для героев России и СССР, Соц. Труда, а также кавалеров Ордена Славы и Трудовой Славы. Поэтому подавляющему большинству людей все-таки приходится именно покупать участок земли. В случае приобретения у государства для цели ИЖС сегодня можно только без изначального согласования нахождения объектов.

На вторичном рынке

Покупка у собственников осуществляется намного легче, чем выкуп из госсобственности. При этом нужно приготовиться к тому, что стоимость земли будет гораздо выше, и конкуренция – соответствующая. С целью приобретения участка заключают договор, который должен удовлетворять требованиям, содержащимся в главе 30 ГК. Он составляется в письменном виде, где в обязательном порядке указывают следующие сведения:

• предмет, то есть участок с подробнейшим его описанием;
• стоимость, устанавливаемая на основании договоренности сторон.

Для оформления собственности соглашение регистрируют в Росреестре. Это осуществляют после подписания договора, когда моменты сделки уже улажены. Регистрация реализуется на основании соответствующего закона и методических указаний Минюста. Для этого обращаются в отделение регистрирующего органа, располагающегося по месту нахождения объекта, где подают заявление и требуемый пакет документов. К нему относятся следующие бумаги:

• заявление (составляется на месте);
• квитанция об оплате госпошлины;
• удостоверение личности заявителя;
• договор;
• кадастровый план земли.

В специальной книге учета протоколируется прием документов, и заявителю выдают расписку, где перечисляются бумаги, которые были поданы в государственную инстанцию. Данной организации отводится, по закону, месячный срок для проведения регистрации или отказа в ней. С этой целью проводятся следующие действия:

• осуществляется правовая экспертиза, в результате которой подтверждается законность заключенного договора или выявляется незаконность такового;
• устанавливается отсутствие обременений на участок под ИЖС в Московской области или в Ленинградской области;
• вносится соответствующая запись о гос. регистрации.

На завершающем этапе регистрирующий орган выдает новоиспеченному собственнику документ, подтверждающий то, что проведена государственная регистрация права собственности на землю. Именно этот документ и является подтверждением права на участок.

Выкуп из земель госсобственности

Важно! Как указывалось выше, можно купить землю у администрации. По сути, в данном случае юридически речь идет о приватизации. Немотивированно чиновники не имеют права отказать в предоставлении земли лицам (как физическим, так и юридическим). При этом в ЗК содержится исчерпывающий перечень условий, при которых могут отказать в предоставлении земли.

К таковым относятся следующие основания.

1. Изъятие земли из оборота.
2. Запрет на проведение приватизации.
3. Резервирование земли для государственных и муниципальных нужд.

Как говорилось выше, участок под ИЖС выкупается без изначального согласования. Поэтому следует понимать, как, фактически, происходит получение земли с оформлением в собственность или аренду. Участки для решения жилищных вопросов могут переходить в руки частных и юридических лиц лишь посредством проведения торгов на аукционах. Однако этот этап исключается в случае, если с администрацией заключен договор о развитии застроенной земли.

Тем не менее, в основном, приобретение земли у администрации под ИЖС осуществляется именно через торги. Но еще до выставления на аукцион данный участок необходимо сформировать в соответствии с законом о кадастре объектов недвижимости, определить ту его часть, которая может быть использована в индивидуальном строительстве, сформировать технические условия для подключения разных коммуникаций и уже после этого провести торги с размещением информации о них в СМИ.

Такие действия должны осуществлять местные власти. Однако, понятно, что ждать от чиновников своевременного выполнения всех действий было бы наивно. Поэтому, если лицо заинтересовано в том, как купить землю под ИЖС у муниципалитета или государства, оно может выполнить со своей стороны следующие действия, которые ускорят процесс приватизации. Для этого последовательно рекомендуется выполнить следующие действия.

1. Написать заявление о предоставлении земли в Ленинградской области.
2. Заказать выкопировку с топографическим планом.
3. Выяснить данные об участке на предмет наличия у него различных обременений. Для этого пишут отдельное заявление и прилагают к нему топографический план. Если обременения отсутствуют, на выкопировке проставят штамп.
4. Те же самые действия выполняют для выяснения запретов под индивидуально разрешенное строительство на участке.
5. Все документы, которые будут получены в результате проведения данных процедур, прикрепляют к очередному заявлению, которое подают на рассмотрение в местные власти.

После этого принимается решение о том, чтобы провести аукцион. Его предметом выступает заявленное право на аренду или собственность земли. Ее номинальная стоимость рассчитывается по кадастру, поэтому, по факту, она гораздо ниже рыночной суммы. Если в течение тридцати дней после публикации сведений в СМИ никто больше не написал другого заявления, претендуя на этот участок, заявитель получает возможность его выкупить, заплатив стоимость по кадастру. Однако если конкуренты все же появятся, то ему предстоит победить в борьбе с ними, предложив самую высокую цену на участок.

Победитель получает протокол об итогах аукциона, который и является основанием того, как купить земельный участок под ИЖС, а также как арендовать его с целью последующего оформления собственности. В основном, после аукциона заключают договор аренды на три года. В течение указанного промежутка времени лицо обязано построить жилое здание в соответствии с целевым назначением участка. Если это условие выполняется, то земля передается «в руки» арендатора навсегда.