Приобретая участок земли для возведения строения, необходимо определиться, что лучше: днп или ижс. От выбора будет зависеть множество факторов, при этом важно понимать, в чем заключается разница между этими формами.
Определимся с терминологией
В Российской Федерации с момента появления института частной собственности также стали возникать категории принадлежности недвижимых объектов – земельных участков. В соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 года насчитывается и отличается друг от друга 9 организационно-правовых форм земельных наделов вне территории населенных пунктов. С 1 января 2020 года нормативно будут закреплены только две.
Останавливаясь на правовых реалиях, следует обозначить, что лучше для приобретения – днп или ижс.
В соответствии с аббревиатурой ДНП представляет собой дачное некоммерческое партнерство, а ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.
В отличие от ИЖС, некомерческое партнерство представляет собой форму кооперации без извлечения прибыли всех собственников земельных участков. ИЖС обозначает статус участка и предназначение его для целей собственника.
Индивидуальное жилищное строительство (точнее, участок под него) территориально находится в пределах поселений, в отличие от Партнерства, участки которого вычленяются из земель сельскохозяйственного оборота. В соответствии с последними изменениями земельного законодательства, днп может располагаться и внутри поселка. Чем отличаются одни участки, поделенные на ИЖС, от других, предназначенных под огородно-дачное хозяйство, следует поговорить отдельно.
Отличительные признаки ИЖС
Участки под ИЖС выделяются на территории населенного пункта в жилой зоне, что позволяет получать все блага жителя частного дома. Такой участок накладывает обременение по строительству капитального домовладения, подключению его к коммуникациям и согласованию этажности и квадратуры для обеспечения жизнедеятельности. В больших городах участки под ИЖС выделяются редко, поскольку востребовано строительство многоэтажных домов в рамках долевого участия граждан.
Стоимость такого участка в некоторых случаях сравнима со стоимостью многокомнатной квартиры. Квадратура дома зависит не от компании-застройщика, а от предпочтений собственника и разрешительных на строительство документов. К преимуществам такого участка относят:
- наличие закрепленного кадастрового номера и адреса места положения, то есть имеется не просто номер участка, а признаки его индивидуализации;
- возможность по завершению строительства оформить прописку в жилом доме;
- прописка предоставляет право получать все социальные гарантии – прикрепиться к медицинскому учреждению, оформить ребенка в детский сад;
- наличие централизованного газоснабжения, подключения к сетям электрификации, а также заключение договора с прочими ресурсоснабжающими организациями;
- по завершению строительства можно получить налоговую преференцию в виде вычета;
- при наличии такого имущества в собственности банки с большей охотой идут на заключение кредитных договоров с обеспечением (залогом).
Несмотря на это, существуют и негативные последствия наличия участка для целей индивидуального жилищного строительства:
- каждый субъект устанавливает собственные разрешенные размеры таких участков;
- стоимость участка несоразмерно высока по отношению к участку с построенным объектом недвижимости в маленьком населенном пункте того же региона;
- наличие бюрократических проволочек по оформлению разрешительных документов на возведение строительства;
- без соблюдения нормативов строительства капитальных объектов сдать домовладение в эксплуатацию и подвести коммуникации не получится;
- самостоятельное заключение договоров присоединения со сбытовыми кампаниями, получение от них технических условий на присоединение;
- благоустройство придомовой территории ложится на плечи собственника участка;
- налоговое бремя увеличено по территориальному коэффициенту.
Не стоит полагаться на то, что при покупке останется только построить дом и подключить коммуникации. Возведение дома на земле, предназначенной для жилищного строительства, обременено риском прокладки труб и линий электропередач самостоятельно. Другое дело, когда собственников много, и все завершают строительство приблизительно в одно и то же время. Скооперировавшись, хозяева участков могут создать ТСН и инвестировать в строительство газопровода или прокладки водных труб, а затем истребовать потраченные денежные средства у администрации.
Важно! Такое действие осуществимо, когда прокладка коммуникаций по адресам участков включена в статью расхода местного бюджета. При этом нужно иметь все отчетно-финансовые документы.
Отличительные признаки ДНП
Дачное некоммерческое партнерство не несет целей по строительству и проживанию, но не исключает его. Все манипуляции с такими участками определены федеральным законом, касающимся дачных и садоводческих объединений и не более того. Приобретение участка в такой зоне обеспечивает собственнику право на ведение сезонной хозяйственной деятельности. Стоимость участка в днп является минимальной по сравнению со стоимостью прочих видов земельных наделов.
Отметим положительные особенности днп:
- строительство хорошего дома не предполагает согласования с администрацией;
- нет обязательного критерия по строительству капитального строения;
- руководство территорией выделенных участков определяется путем выбора из числа членов Партнерства при условии участия в голосовании остальных собственников;
- возможно осуществить регистрацию в доме при условии принадлежности участка к территории населенного пункта.
Также следует отметить негативные последствия покупки участка для днп:
- если вы решите строить капитальный дом на территории ДНП, то предстоит осуществить длительную процедуру перевода участка в ИЖС;
- поскольку управление общим имуществом (дорогами, трансформаторными подстанциями) осуществляют сами собственники, то рассчитывать на помощь муниципалитетов или администраций не стоит – это обязанность владельцев;
- кадастровое межевание и присвоение адреса также необходимо осуществить собственными силами;
- исходя из целей для выделения участка (огородное или садовое хозяйство) могут возникнуть трудности с регистрацией по месту жительства;
- социальные объекты расположены в удаленности от участка, прикрепиться или встать на учет будет затруднительно;
- существует нормативная обязанность на строительство любого некапитального строения для дальнейшего оформления права собственности на него;
- налоговая ставка ниже до тех пор, пока участок не будет переведен под ИЖС.
Дачная амнистия, которая стала с недавнего времени бессрочной, позволит не беспокоиться за сроки оформления.
Выбирая данный вид покупки земельного участка, владелец сэкономит на первоначальном этапе, но в дальнейшем потратит больше времени и финансов для узаконивания всех манипуляций со строением и землей. При этом никто не будет мешать осуществлять посадку фруктовых деревьев и питаться экологически безопасными фруктами и овощами.
Выбор, который предстоит сделать, зависит от множества факторов. Каждый вид участия в управлении земель сельскохозяйственного назначения имеет свои недостатки и преимущества.