Нюансы рефинансирования ипотеки, какие преимущества перекредитования

Сегодня многие слышали о возможности, и некоторые задумывались над тем, как рефинансировать ипотеку. Данная услуга интересна тем заемщикам, которые брали кредиты под крупные проценты. Тогда даже небольшое уменьшение ставки означает существенное сокращение расходов. При займе, составляющем сумму в миллионы рублей, и платить за который предстоит целые годы, если перекредитование позволит снизить сумму на несколько сотен тысяч рублей, это уже станет хорошей помощью в его погашении.

Рефинансирование ипотеки

Возможности при рефинансировании

Проще всего понять, что такое рефинансирование, можно, представив себе получение дополнительного кредита, но на лучших условиях, по сравнению с предыдущим. Благодаря этому, долг по первоначальному кредиту погашается. Иными словами, банковская организация выкупает долг кредитного договора. Если, к примеру, он составлял 20%, то после того, как сделать рефинансирование ипотеки, он сократится до 15%.

Преимущества

Рефинансирование ипотекиЭту операцию особенно стоит сделать тем, кто брал заем уже давно, и ставки были высокими. С годами появилась возможность получения ипотеки под меньший процент. Поэтому то, что несколько лет назад предлагалось по высоким ставкам, сегодня дается под низкий процент.

В качестве примера можно взять случай, когда супружеская пара в 2008 году взяла ипотечный кредит под 16% на 15 лет. Другой кредит в 2014 году был получен уже по ставке 12%. Если бы первый оплачивался в течение всех пятнадцати лет, то второй можно было бы получить на еще более приемлемых условиях. В то же время и первый кредит можно было рефинансировать, по крайней мере, на 4%.

Для наглядности можно посчитать выгоду на следующем примере. По ипотечному договору остается выплатить два миллиона рублей в течение десяти лет под 14%. Тогда переплата составит приблизительно 1,7 миллиона рублей. Рефинансирование ипотеки под 12% – это как ход конем, который позволяет сэкономить 2% годовых. По деньгам это получится порядка трехсот тысяч рублей. Причем платеж в месяц понизится где-то на 2 500 рублей.

Расчет сделать очень просто, даже не прибегая к калькулятору. Так, один процент ставки по ипотеке позволит сэкономить 10 000 рублей, два процента от полутора миллионов – 30 000 рублей, а три процента от трех миллионов – уже 90 000 рублей. При этом, учитывая тенденцию того, что с каждым годом ставки становятся ниже, то и денег можно сэкономить больше.

Читайте также  Алгоритм действий для получения военной ипотеки

Таким образом, процесс рефинансирования ипотеки представляется очень заманчивым. Но перед тем как на нее соглашаться, нужно изучить и плюсы, и минусы рефинансирования.

Чего стоит опасаться

Рефинансирование ипотекиИногда получается, что наличие возможности рефинансировать ипотечный кредит даже иногда в том же банке не имеет смысла, так как обещанной выгоды при точных расчетах может и не получиться. Поэтому сначала нужно изучить все подводные камни этого мероприятия. Итак, нужно понять, в чем же заключается подвох.

Во-первых, чтобы рефинансировать ипотеку, потребуется заново собирать все необходимые бумаги, что уже займет и время, и какие-то деньги. Среди них – это справка с БТИ и работы, оценка недвижимости и прочее. Кроме того, в некоторых кредитных организациях сохранилось такое обязательство, как плата за выдачу кредита. Конечно, никакому здравомыслящему человеку никто не объяснит, с чего вдруг платить банку за то, что у него же берут свой кредит (вне зависимости от того, ипотека это или, к примеру, автокредит). Это примерно тоже, как если прийти в магазин, чтобы купить половину килограмма сыра, а вместо этого вам предложат купить целый килограмм. Однако если такие условия предусмотрены, то значит, им придется следовать, вне зависимости от того, выгодно ли это или нет.

Так тратятся, как деньги, так и время. Но если все же решено провести рефинансирование, то необходимо выделить для сбора бумаг время в своем графике, и заняться этим вопросом вплотную. Сколько его уйдет, и сколько можно было бы заработать, можно посчитать в итоге, добавив эту сумму к тому проценту, который предлагается при рефинансировании ипотеки.

Воспользовавшись калькулятором, можно посчитать, сколько будет сэкономлено при оформлении новой ипотеки. Имея конечные суммы существующего кредита и нового, нужно получить разницу обоих займов. Затем от первого следует отнять второй. Это и будет выгода. Но чтобы получить реальные деньги, от данной суммы нужно вычесть еще и эквивалент тех финансовых затрат (с учетом временных), которые были потрачены при получении нового займа.

Например, если долг составлял 700 тысяч рублей, а для того чтобы перекредитовать ипотеку, было потрачено порядка 30 тысяч рублей, то правильнее в калькуляторе вбивать не 700 тысяч рублей, а 670 тысяч рублей.

Читайте также  Способы получения ипотеки клиенту с плохой кредитной историей

Таким образом, если кредит изначально был не большим, или осталось совсем немного долга, то стоит хорошенько подумать о том, есть ли смысл перевести ипотеку, тем более, если разница в процентах не особо отличается.

Так, например, если долг составляет половину миллиона рублей, а время его погашения – пять лет, то уменьшив ставку на один процент, после проведенной операции разница составит всего пятнадцать тысяч рублей. Стоит ли браться за это мероприятие ради такой суммы или нет, решать, конечно, заемщику.

Можно сделать вывод о том, что рефинансирование ипотечного кредита будет выгодно при наличии следующих условий:

  • если предстоит выплачивать большую сумму;
  • время погашения займет длительный период;
  • наличие больших процентов.

Однако это еще не все. Существуют и другие минусы рефинансирования. И возникают они в связи с налоговым вычетом. Если вычет уже получен полностью, то можно спокойно пропускать этот пункт и заниматься расчетом, как рефинансировать оставшуюся ипотеку, а также узнавать, какие документы нужны для этого. Но если вопрос с вычетом остается открытым, стоит насторожиться.

Налоговый вычет

Рефинансирование ипотекиПод имущественным вычетом подразумевается наличие возможности вернуть себе 13 процентов от денег, которые были потрачены на приобретение жилья. Однако он имеет ограничение, которое составляет не более двух миллионов рублей на сегодняшний день.

Когда проводят вычет, возвращают проценты от стоимости недвижимости. После получения всей суммы остается возвращать начисленные проценты. Если же оформить новый договор, он хоть и будет фактически перекредитирующего характера, но формально считается, что с ипотекой расчет произведен полностью. Поэтому оставшаяся сумма налогового вычета уже не будет выдана.

Приведем пример, и минусы будут видны более очевидно. Покупка составляет 1,3 миллиона рублей. Первоначальный взнос был 300 тыс. руб. В кредит получен один миллион рублей сроком на десять лет под 13 процентов. В итоге переплата равна 800 тыс. руб. Тогда вычет равен 13 процентов от стоимости квартиры или 169 тыс. руб., а также 91 тыс. руб. – за проценты (от 700 тыс. руб.). Так как максимальная сумма вычета составляет два миллиона рублей, то с имеющейся квартиры получится семьсот тысяч. Таким образом, государство вернет сумму в 260 тыс. руб.

Читайте также  О возможности оформления ипотеки в Сбербанке на покупку жилья, если уже есть ипотека

Но другая возможность сокращения расходов заключается в том, что банк рефинансирует кредит. Допустим, предлагается 12 процентов, то есть с разницей в 1 процент. Экономия в итоге составит десять тысяч рублей за один год. Если посчитать полную сумму за все время, то получится, что рефинансирующий банк предлагает выгоду в 70 000 руб. В то же время право на получение суммы оставшегося вычета в размере 95 000 руб. будет уже утрачено. Таким образом, мнимая выгода от того, чтобы перекредитовать ипотеку, в реальности обернется убытком в сумме 25 000 руб. А если к этому добавить расходы при сборе бумаг и потерю времени, то переводить ипотеку из одного банка в другой для рефинансирования, или же делать эту операцию в одном банке будет еще убыточнее.

Вопрос сегодня о том, можно ли перекредитовать заем, не ставится. А вот насколько это будет выгодно, нужно считать в каждом конкретном случае. Поэтому перед тем как провести подобное мероприятие, следует заняться расчетами и учесть все детали: какой порядок операции, какие документы требуются, сколько времени на это уйдет, и остался ли еще тот самый налоговый вычет. Если в итоге выгода будет очевидной, то можно поблагодарить государство за возможность заплатить сумму ниже, чем предполагалось ранее, и смело перекредитовать ипотеку.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация юриста по телефону: +7 (499) 938-51-16 (МСК), +7 (812) 425-68-97 (СПБ)
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации