Законный способ продажи общей долевой собственности

Федеральным Законом №122 установлены правила, как оформить покупку доли в приватизированной квартире. Соблюдать их обязан каждый гражданин, чтобы избежать юридической ответственности в случае неправомерного совершения сделки.

Как оформить покупку доли в квартире

Основные характеристики долевой собственности

Доли собственностиЗаконодательство одинаково защищает права каждого владельца части общей долевой собственности:

  1. Если квартира разделена на несколько долей, то владелец каждой из них имеет равные права в части ее пользования и распоряжения.
  2. Человек, который хочет оформить продажу доли в квартире, должен быть ее собственником, что подтверждается справкой из Регистрационной палаты. При этом гражданин, который желает совершить куплю данной доли, обязан также оформить ее в собственность в Росреестре.
  3. Каждый владелец доли имеет преимущество перед сторонним покупателем, поэтому согласившись в письменной форме купить ее, договор запрещено заключать с третьим лицом.
  4. Гражданин, который отказался от своей доли через отказ от участия в приватизации, имеет пожизненную гарантию от государства на проживание в данной квартире даже в случае ее продажи.

Извещение собственников о продаже

Уведомление о продаже доли в квартиреУведомление о желании продать долю в квартире является обязательным документом перед совершением сделки по ее отчуждению одним или несколькими собственниками. Если все собственники долевой недвижимости изъявляют желание продать свои части одному или нескольким покупателям, письменно уведомлять других владельцев не нужно.

Важно! Сделка будет признана незаконной, если доля в квартире была продана без уведомления других собственников. На продавца будут возложены административные или уголовные меры ответственности, а покупателю придется вернуть долю бывшему ее владельцу.

Продажа доли в квартире должна проходить по установленному законом порядку:

  1. Для начала необходимо написать письмо-уведомление о желании продать часть своей собственности в квартире и отправить его каждому из владельцев остальных долей.
  2. В письме важно указать точную сумму продаваемой доли, которую владелец хочет выручить в результате сделки. В тексте письма могут быть перечислены и другие условия продажи помимо стоимости.
  3. Письмо должно быть заказным и отправлено почтой с уведомлением о его вручении. Обязательно следует указать обратный адрес, на который другие собственники смогут отправить ответ.
  4. Оформлять и отправлять уведомление можно через нотариуса при соблюдении вышеперечисленных норм.
  5. Купля доли третьим лицом возможна при согласии остальных собственников или в случае, если они не предоставили письменный отказ в течение месяца с момента получения уведомления о продаже.
Читайте также  Нюансы покупки на материнский капитал доли в квартире

Сложности при вручении извещения

Сложности при вручении извещения, так как люди не проверяют почтовые ящикиПродажа части жилого имущества почти всегда усложняется на первых этапах оформления сделки, так как другие собственники могут оспорить договор купли-продажи, заявив, что не были извещены о намерениях одного из собственников. Чаще всего это происходит, потому что люди:

  • не всегда проверяют почтовый ящик, а те, кто проверяет, не всегда ходят на почту при получении извещения о заказном письме;
  • не хотят тратить деньги на услуги нотариуса, что неизбежно при покупке или продаже жилья или его части;
  • намеренно не получают уведомление, так как находятся в конфликтных отношениях с продавцом.

Для того чтобы обезопасить себя от дополнительных судебных разбирательств, продавцу необходимо вручить уведомление лично в присутствии двух свидетелей, а при отказе адресата получать его, составить соответствующий акт. Если уведомление отправлено почтой, то следует сразу попросить копию отправленной телеграммы. При оформлении документов у нотариуса необходимо получить на руки заверенное им свидетельство, в котором указано, что процедура передачи или отправки такого извещения соблюдена.

Неприватизированная доля или комната

Порядок оформления договора купли-продажи иной, если квартира поделена на доли, одна или несколько из которых не приватизированы. В этом случае уведомление направляется не только собственникам приватизированных частей, но и в муниципальный жилой фонд, к которому относится неприватизированная недвижимость.

Срок получения ответа от муниципальных органов предусмотрен тот же, что и для физических лиц – 30 дней, в течение которых продавцу должно прийти решение об отказе на приобретение данной доли.

Жилое помещение может быть разделено между собственниками не только в определенном соотношении долей, но и «в натуре». В этом случае, каждый из собственников имеет отдельную комнату.

Если одна или несколько комнат не приватизированы, продавцу также придется обратиться в муниципальные органы, чтобы они отказались от первоочередного права их приобрести. Одновременно с этим отправляется уведомление о желании продать свою комнату другим собственникам при их наличии.

Покупка обременительного характера

Отказ от приватизацииПри покупке доли в приватизированной квартире или всей квартиры, если остальные собственники также готовы продать свою часть в этой недвижимости, покупатель должен быть осведомлен о наличии обременения в виде пожизненного права проживания третьего лица.

Читайте также  Порядок раздела дома и земли, которые находятся в общей долевой собственности

Такая ситуация возникает, если один из жильцов отказался участвовать в приватизации, написав письменный отказ. При этом он потерял право распоряжаться долей жилого имущества на свое усмотрение, но одновременно приобрел право до конца своих дней проживать на данных квадратных метрах и пользоваться всеми благами, предусмотренными в квартире.

Бывают случаи, когда продавец намеренно скрывает этот факт от потенциального покупателя, чтобы продать квартиру быстрее. Здесь можно дать только один совет: будьте бдительны, когда покупаете квартиру по очень низкой цене, и заранее проверяйте информацию о приобретаемой недвижимости в отделении ФС ГРКК.

Оформление предварительного договора

Поскольку покупка и продажа части квартиры, находящейся в общей долевой собственности, – длительный процесс, а потенциальный покупатель на долю в квартире уже есть, рекомендуется заключить с ним предварительный договор купли-продажи у нотариуса, а также соглашение на предоставление задатка (не более 2% от стоимости самой доли). В тексте договора следует прописать:

  • наличие других собственников, которые имеют первоочередное право выкупить долю;
  • последствия для покупателя, если право первоочередной покупки будет реализовано;
  • сумму задатка, которая пойдет в зачет при подписании реального договора купли-продажи;
  • условия возврата задатка, при покупке доли другим собственником;
  • сроки исполнения обязательств обеих сторон.

Предварительный договор признается ничтожным, если один или несколько собственников в письменной форме изъявили желание приобрести продаваемую долю. При этом полученный задаток незамедлительно следует вернуть несостоявшемуся покупателю.

Документы для нотариуса

Документы для нотариусаПрежде чем отправиться в нотариальную контору, следует уточнить, какие документы понадобятся для оформления той или иной сделки. На любом этапе нотариус может потребовать дополнительные выписки и справки в зависимости от ситуации. Для продажи доли в квартире представляются оригиналы и копии:

  • предварительного договора;
  • свидетельства собственника;
  • свидетельства госрегистрации (при наличии);
  • нотариально заверенного согласия супруга (если таковой имеется);
  • разрешения органа опеки и попечительства на продажу доли в квартире, если она принадлежит несовершеннолетнему гражданину;
  • выписки о количестве проживающих людей в квартире, полученной в паспортном столе;
  • свидетельства об отправке уведомления о продаже другим собственникам, полученного у нотариуса или на почте;
  • справки, подтверждающей отсутствие долга перед государством за коммунальные услуги;
  • квитанции об оплате госпошлины за справку из ЕГРН, что на квартиру не наложен арест;
  • квитанции об оплате услуг нотариуса в размере 0,5% от суммы договора.
Читайте также  Способы отказа от доли в квартире в пользу другого собственника и его последствия

Для совершения сделки от покупателя также нужны некоторые документы:

  • нотариально заверенное согласие супруга на покупку данной доли (если таковой имеется);
  • оригинал и копию сертификата, при покупке доли на средства материнского капитала, а также выписку о наличии денежных средств на лицевом счете;
  • оригиналы и копии других целевых сертификатов, предоставленных государством;
  • оригинал и копию кредитного договора или бюджетного займа, взятого с целью улучшения жилищных условий;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию нового собственника в ЕГРН.

Оформление сделки в пользу родственника

Договор дарения доли квартирыПри заключении договора купли-продажи между близкими родственниками законодательными актами не предусмотрены упрощенные способы оформления сделки или какие-либо иные льготы. При этом к стандартному пакету документов следует приложить справку, подтверждающую степень родства между участниками такой сделки.

Чаще всего при добровольном отчуждении своей доли родственнику оформляется договор дарения, который необязательно удостоверять у нотариуса. Однако данный договор заключается, предварительно испросив согласие на получение в дар данной части жилого имущества.

Налог на доходы физических лиц

Налог на доходы физических лицПродажа или дарение означает, что один из участников сделки обогащается на сумму, равную стоимости доли в общей долевой собственности. Соответственно, он должен уплатить в казну государства подоходный налог в установленном законом размере:

Покупатель/ОдариваемыйСумма налога
Гражданин России13% от цены продажи или оценки кадастровым агентством
Гражданин иного государства30% от цены продажи или оценки кадастровым агентством
Близкая степень родства:

–        муж/жена

–        отец/мать

–        ребенок

–        дедушка/бабушка

–        внук

Сделка не облагается налогом

С 2015 года в Законе «О государственной регистрации…» действуют поправки, которые гласят, что при любом способе добровольного отчуждения доли в квартире нотариальное удостоверение документации обязательно.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация юриста по телефону: +7 (499) 938-51-16 (МСК), +7 (812) 425-68-97 (СПБ)
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации