Порядок раздела имущества: как в общей долевой собственности выделить долю на квартиру в натуре

Так как выделить долю на квартиру или землю в натуре в общей долевой собственности, по закону вправе любой из совладельцев недвижимости, подобный вид раздела весьма популярен. Это обусловлено тем, что при оформлении единоличного владения на часть имущества снимаются те ограничения, которые накладываются на сособственников недвижимости.Порядок раздела имущества

Без их согласия невозможно:

  • продать свою часть имущества;

  • зарегистрировать жильцов в квартире (доме);

  • сдать свою часть помещения в аренду;

  • сделать ремонт и т.д.

Учет мнения совладельцев связан с тем, что общая собственность представляет собой совместное использование недвижимости по договоренности сторон. Кроме того, как долевая собственность, так и совместная не закрепляют за каждым из хозяев конкретных помещений. В долевой собственности закон распределяет жилплощадь на «идеальные» доли (1/2, 1/3 и т.д.). В совместной собственности отсутствует и такое деление недвижимости.

Юридически, выделение доли закрепляет реальные квадратные метры за одним собственником. Площадь объекта разделяется фактически и теряет статус общей. В итоге, владелец будет волен распоряжаться своей выделенной частью, не нарушая права третьих лиц.

Выделение доли: законодательная база

Законодательная базаРазобраться в правах общей долевой собственности позволит анализ законодательной базы.

Законодательные нормы, регламентирующие выдел долей изложены:

  • в Гражданском кодексе (гл.16-18);
  • в Земельном кодексе (ст.11.5);
  • в 4 Постановлении Пленума Верховного суда (10.08.80, п.6-10);
  • в Жилищном кодексе (гл.4).

В них определен порядок проведения процедуры раздела общего имущества, прописаны условия, предъявляемые к недвижимости и нюансы оформления, зависящие от того, какой объект подлежит делению.

Порядок проведения процедуры

Процесс выдела доли, согласно законодательству, может быть двух видов: с согласия всех сособственников и по приказу судебной инстанции. В последнем случае основанием для раздела является судебный приказ.

Независимо от того, планируется ли выделить долю в натуре в квартире, на земельном участке или в частном доме, последовательность шагов одинаковая.

По оглашению сторон

Порядок проведенияЕсли все владельцы объекта достигли согласия, необходимо оформить его документально, и произвести фактический раздел помещения.

Разделить можно только тот объект недвижимости, который будет соответствовать всем условиям, изложенным в правовых нормах. Различия в требованиях обусловлены категорией имущества. Если недвижимость признана неделимой, выдел долей из неё по закону невозможен. Это же относится к объектам, деление которых может принести имуществу серьезный ущерб или реально понизить стоимость недвижимости.

Читайте также  Порядок расчета доли в квартире

Договор о выделе одной или нескольких долей должен быть составлен письменно и заверен в нотариате.

Содержание документа:

  1. Реквизиты всех собственников.

  2. Данные правоустанавливающих документов на недвижимость и оснований появления права собственности.

  3. Описание объекта (адрес местонахождения, общая площадь, его качество и назначение).

  4. Полный пакет документов на объект раздела (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, данные из БТИ).

  5. Указание долей каждого участника сделки до и после раздела.

  6. Схема раздела.

  7. Документы, подтверждающие, что объект удовлетворяет всем условиям, позволяющим раздел (отчет экспертов о возможности выделения доли).

  8. Способ компенсации площадей, если в результате сделки доля одного из собственников уменьшилась.

Желательно дополнить соглашение отсутствием взаимных претензий и порядком содержания помещений общего пользования.

После того как документ подписан, следует произвести его регистрацию в Росреестре. Поскольку с лета 2016 года свидетельства о праве собственности не выдаются, на каждую выделенную долю можно получить выписку из ЕГРН.

Через суд

Через судКогда стороны не могут договориться, следует прибегнуть к помощи судебной системы. Заинтересованное лицо подает к остальным владельцам недвижимости иск, а решение о возможности выделения долей будет выносить судья на основании закона.

Последовательность действий:

  1. Получить экспертную оценку объекта о возможном выделе долей.

  2. Собрать документы на недвижимость (тех. паспорт, данные кадастра, выписка из ЕГРН).

  3. Составить исковое заявление.

  4. Прийти в суд на разбирательство по иску и обосновать свою позицию.

  5. Если судья примет решение в пользу истца – зарегистрировать изменения в праве.

Если объект невозможно разделить, суд откажет в выделе доли, но может назначить в пользу истца компенсацию. Владелец может потерять свою долю недвижимости, а остальные собственники увеличат размер своих частей объекта. Особенно актуально такое решение, когда доля истца незначительная. В этом случае судом истцу может быть приказано взять с совладельцев компенсацию и лишиться права на имущество, независимо от желания.

Условия, предъявляемые к объекту раздела

УсловияЧтобы произвести выдел доли в натуре в частном доме или в квартире, помещение должно удовлетворять ряду требований.

Основные условия:

  • возможность деления объекта на изолированные жилые площади в примерном соответствии с долей каждого из собственников;

  • создание для вновь образованных помещений отдельных входов;

  • закрепление за каждым отделяемым помещением своих коммуникаций;

  • недопустимость изменения назначения новых объектов относительно начального;

  • соблюдение норм, позволяющих проживание в каждой из вновь созданных частей;

  • недопустимость снижения ценности объекта в результате изменений;

  • недопустимость нанесения серьезного вреда имуществу в процессе изменений.

Читайте также  Порядок продажи доли в квартире: правила и особенности процедуры

Наличие соблюдения вышеперечисленных требований должно быть подтверждено экспертными оценками.

Отчеты экспертов должны содержать заключения:

  • о возможности разделить объект технически;

  • о вариантах деления недвижимости;

  • о соразмерности предполагаемых частей жилого дома / квартиры существующим долям;

  • о степени износа строения;

  • о рыночной стоимости помещения;

  • о затратах, необходимых в процессе раздела и т.д.

При добровольном соглашении экспертная оценка – залог оформления сделки. Без её наличия выделение долей в натуре и оформление договора невозможно. В суде оценка играет ключевую роль, так как на основании заключения специалистов принимается решение о законности раздела недвижимости.

Тонкости процедуры в зависимости от объекта раздела

В зависимости от того, какой объект предполагается разделить на доли в натуре, основная процедура дополняется отдельными условиями.

Квартира

КвартираСудебная практика показывает, что выдел изолированной части в квартире – процесс сложный, и часто результат подобных исковых требований – отрицательный. На существующем рынке недвижимости редко встречаются квартиры, которые можно разделить на несколько отдельных помещений. Поэтому в отношении этой категории недвижимости решения о выделе доли часто заменяют компенсацией, если обе стороны согласны на это.

Если отойти от юридических терминов, то выделением доли может называться:

  • определение порядка пользования квартирой;

  • определение долей в совместном имуществе;

  • выделение «идеальной» доли из квартиры, находящейся в собственности одного владельца, третьему лицу.

Во всех этих случаях собственность будет общей долевой.

В первом варианте за каждым из владельцев закрепляется право проживать в конкретной комнате, а также условия пользования общими помещениями, такими как кухня, ванная, санузел и коридор.

Совместная собственность, образовавшаяся, например, у супругов в период брака, изначально не поделена на доли. Поэтому при разводе или в период брака можно закрепить за каждым из супругов «идеальную» долю. В данном примере – ½.

Единственный владелец недвижимости имеет право распорядиться частью площади в квартире: продать, подарить и т.д. Для этого определяется «идеальная доля», которая регистрируется на покупателя или одаряемое лицо.

Частное домовладение

Частное домовладениеВ отношении частных домов выдел доли имеет больше шансов на успех. При этом для домовладений существует ряд дополнительных требований:

  • необходимо разрешение властей на переустройство;

  • все издержки, связанные с переустройством, на дом распределяются между сособственниками, соответственно доле каждого из них (в исключительных судебных решениях – соответственно материальному положению сторон);

  • закон не распространяется на самовозведенные постройки или самостоятельно выполненные перепланировки (если предстоит процесс раздела на жилой дом на доли, необходимо узаконить любые изменения, отличающиеся от проектной документации).

Читайте также  Порядок раздела дома и земли, которые находятся в общей долевой собственности

При выделе в натуре части домовладения хозяин обязан зарегистрировать новый объект в кадастре, там же на жилой дом будет присвоен новый адрес.

Земельный участок

Деление землиВыделение доли в натуре на землю производится по общей процедуре. Важно учесть, что выделяемая часть земли не может быть меньше минимально установленных в регионе размеров надела. На раздел земель может также повлиять мнение сособственников и назначение целевого использования.

Дополнительные условия для выдела части земли из общей собственности:

  • участки, образованные после раздела, должны соответствовать начальной категории земель;

  • в процессе межевания не могут затрагиваться земли, находящиеся вне исходного надела;

  • границы новых участков должны проходить по земле (сформировать границы под строениями нельзя);

  • если на земле имеются постройки, «идеальные» доли в них должны быть выделены заранее или одновременно с разделом земель;

  • раздел не должен наносить ущерб другим собственникам и нарушать их права.

Перед тем как выделять долю, следует произвести межевание земельного участка, определив границы новых наделов. Производить работы разрешено только силами лицензированных специалистов. Если на начальный объект получено разрешение на строительство, оно будет актуально и для сформированных из него наделов.

Важно! Участки, образованные в результате раздела, владельцы должны поставить на кадастровый учет одновременно.

Выдел части участка в натуре делается на основании долей, прописанных в документах. Исторически сложившийся порядок пользования землей не может повлиять на увеличение доли одного из собственников.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация юриста по телефону: +7 (499) 938-51-16 (МСК), +7 (812) 425-68-97 (СПБ)
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации