Порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности

Часто у собственников возникает вопрос: как продать квартиру в долевой собственности? Тут появляется ряд дополнительных вопросов, на которые не сразу находятся ответы. Для начала нужно разобраться в законодательстве, а потом оформлять сделку.

Продажа доли в квартире

Важно! Нужно учитывать, что у нескольких владельцев недвижимости находятся в руках не квадратные метры, а право свободно владеть и пользоваться данным имуществом. Свободно распоряжаться нет возможности, так как жилье не полностью в их собственности.

Перед продажей квартиры возникает ряд вопросов: как оформить продажу жилья, если несколько принципалов (обладателей права собственности)? Что делать, если одним из совладельцев является лицо, не достигшее совершеннолетия? Как продать, если другие владетели против продажи?

Продажа квартиры в долевой собственности осуществляется согласно утвержденному законом порядку. Этот порядок не может быть нарушен владельцами, ни при каких условиях.

Как правильно выделить свою долю

Доля в квартиреПрежде чем начинать продажу, нужно выделить свою долю в квартире. Долю можно выделить реально. Проще всего это сделать, раздав каждому по комнате, если это возможно. Если квартира трехкомнатная, и совладельцев тоже три, то каждому полагается по комнате. Это и есть выделение натуральной доли. Все просто: сколько принципалов, на столько частей делится имеющееся жилье.

Если владетели сами не могут решить, какая из комнат принадлежит каждому из них, то это может сделать суд. Также он вправе составить график пользования общими комнатами, например, туалетом, ванной, кухней и гостиной.

Если же оба хозяина смогли договориться, то тот, который планирует продать свою долю, выделяет ее из общей долевой собственности путем документального подтверждения.

Что нужно сделать перед продажей

Законодатель установил ряд правил для тех, кто хочет продать жилье, находящееся в долевой собственности:

  • Прежде чем продать свою часть третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим держателям по той цене, которая на данный момент действует на рынке недвижимости. Обязательное условие – предложение должно быть в письменной форме.
  • Отказы собственников должны быть подтверждены документально.
  • Договор купли-продажи в обязательном порядке заверяется нотариально. При этом нужно учитывать, что нотариус берет определенный процент от сделки – 0,5% от суммы договора. Но законодатель четко определил суммы, в пределах которых может быть пошлина: 300 – 20 000 руб. Стоит учитывать, что в каждом регионе могут быть свои поправки относительно суммы. Так, в Москве жилье имеет высокую стоимость, соответственно, его часть тоже будет дорогая.
  • При подписании договора у нотариуса присутствие всех собственников обязательно. Собственников должны быть с собой документы, удостоверяющие их личности, и документы на продаваемое жилье.
Читайте также  Выделение ребенку доли в квартире: алгоритм, особенности выделения части, документы

Если владельцы согласны, то договор подлежит оформлению в короткие сроки. Не нужно ждать месяц, как в случае несогласия на продажу. Это полный перечень правил, которым нужно следовать во время продажи доли.

Что делать, если кто-то из совладельцев против

Доля в квартиреЕсли один из собственников категорически против сделки, то можно выкупить его долю. Сначала этому собственнику делается предложение о покупке его части, затем он рассматривает предложение в течение месяца. Он может и отказать в продаже своей части. В таком случае у собственника есть несколько вариантов:

  • Оформить дарственную части доли, а оставшуюся ее часть продать одаряемому. Суть в том, что тот, кто получает в дар часть доли, автоматически становится собственником и имеет право выкупить продаваемую долю целиком.
  • Оформить договор дарения на всю свою долю, а денежные средства получить позже. Однако такая сделка является притворной, и другие совладельцы могут ее оспорить в суде.
  • Заложить часть продаваемой доли, выручив за нее средства как за целую часть. С точки зрения юриспруденции, данный вариант является самым юридически правильным.

Прежде чем прибегать к таким методам, нужно:

  • Попытаться решить вопрос мирным способом, предложив владельцам выгодные условия, на которых покупается объект.
  • Уведомить посредством заказного письма совладельцев о намерении продать свою часть. Если они не хотят общаться и никак не реагируют на письмо, то можно смело обращаться в суд.
  • Если один из совладельцев находится далеко, и нет возможности его найти, то уведомление о намерении продать часть жилья направляется по последнему известному адресу.
  • Если мнение других владельцев было проигнорировано, то если они предъявят доказательства того, что их не уведомляли о продаже жилья и не предлагали выкупить долю, то суд может признать совершенную сделку неправомерной и потребовать возврат средств.
  • Если несколько собственников не выразили согласия или несогласия, не отвечают на предложения выкупить продаваемую долю и вообще никак не реагируют на происходящее, то можно смело обращаться в суд. Данная ситуация будет решена в короткие сроки.
Читайте также  Долевая собственность на квартиру: нюансы определения долей, права собственников, решение споров

Если удалось уговорить двух собственников на продажу квартиры, а третьего не получается, то можно предложить ему выгодную альтернативу. Продавать жилье, если не получено согласие всех трех владельцев, а договорившись только с двумя, запрещено законом. Безусловно, согласие собственников значительно облегчает ситуацию.

Как быть, если доля в руках несовершеннолетнего

Случается, что долей квартиры владеет лицо, не достигшее возраста 18 лет. Чтобы продать его долю, законному представителю необходимо обратиться в органы опеки за их согласием. В противном случае сделка невозможна.

Органы опеки будут на стороне ребенка в любом случае. Их нужно убедить, что ребенок не останется без жилья, и что изменяются условия его проживания не в худшую, а, наоборот, в лучшую сторону. Лучше всего эти сведения подтвердить документально.

После того как опека дала свое согласие на реализацию доли ребенка, то нужно действовать так, как указано в законодательстве: сначала предложить совладельцам.

Какие документы необходимы для продажи жилья

Доля в квартиреЛюбая сделка оформляется документально. Чтобы оформление сделки прошло по всем правилам, нужно собрать пакет документов. Какие документы нужны для продажи квартиры, указано ниже:

  • Паспорт владельца.
  • Домовая книга, технический паспорт и свидетельство, подтверждающее право собственности.
  • Согласие всех собственников жилья, зафиксированное в письменной форме.
  • Справка из крайтехинвентаризации о стоимости жилья и его техническом состоянии.
  • Справка из управляющей компании о полном погашении всех счетов за коммунальные услуги.
  • Документ, в котором зафиксирована оценочная стоимость доли риэлтором или оценщиком.
  • Лист выбытия.

Все эти документы в обязательном порядке предъявляются нотариусу, который, в свою очередь, составляет опись документов и прикладывает её к ним.

Реализация квартиры с несколькими собственниками

Чтобы продать квартиру с несколькими собственниками целиком, можно выкупить доли каждого из них, переоформить на себя и потом продать как единственный хозяин. Если всего два собственника, то тут дело обстоит гораздо проще. Конечно, второй владелец может быть против продажи квартиры, в том случае, если проживает в ней. В остальных случаях можно через суд решить вопрос несогласия совладельца.

Читайте также  Порядок оформления в собственность доли в квартире

Если владельцев три и более, то требуется согласие каждого из них, что не всегда возможно. Важно задокументировать отказ или согласие каждого совладельца.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация юриста по телефону: +7 (499) 350-83-05 (МСК), +7 (812) 309-57-48 (СПБ)
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации