Порядок продажи доли в квартире: правила и особенности процедуры

Согласно статистике, 20% от всей недвижимости находится в долевой собственности, поэтому законодателем предусмотрен механизм, как продать долю в личной квартире. С одной стороны, сделка осуществляется с соблюдением основного порядка продажи доли в квартире. Но, с другой, учитывая, что совладельцы не всегда связаны узами родства, отчуждение своей доли ведет к имущественным спорам и сопротивлению со стороны других собственников. Дабы избежать судебного разбирательства с риском аннулирования осуществленной сделки, нужно следовать установленным законом правилам и требованиям.

Как продать долю в квартире

Раздел

Доли в квартиреПринципы долевого владения устанавливают, что все действия, связанные с управлением недвижимостью, должны осуществляться сообща. И это касается не только безвозвратного отчуждения своей части квартиры, но и простейших мероприятий, направленных на улучшение жилищных условий. Как результат, минимальны шансы на прописку третьих лиц в квартире или же передача квадратных метров в аренду (даже, если аренда направлена на использование исключительно части имущества отдельного собственника-арендодателя).

Но, несмотря на массу ограничений и трудностей, все же доступна продажа одной части в квартире другому собственнику, но только если недвижимость приватизирована. Итак, ответ на вопрос, можно ли продать долю дома, ответ – положительный. И первым шагом к отчуждению имущественных прав станет процедура определения доли. Это механизм, который юридически фиксирует размер долей всех владельцев. Если недвижимость разделена в равных частях между всеми участниками, то данное отображается в виде дробей (например, 1/2 или 1/3). При таком распределении подразумевается, что каждому достается по одной жилой комнате, а нежилые помещения являются общими.

Но как быть, если таких совладельцев больше (максимальное число долевых собственников сегодня составляет семь человек)? В таком случае формула будет отображена в процентах, и желательно определить, какая конкретно кому достанется часть.

Законодатель оставляет право за совладельцами самостоятельно в мирном порядке поделить недвижимость. Раздел оформляется в виде обоюдного соглашения и подлежит нотариальному заверению. Но, как показывает практика, во время деления возникают споры, ведущие всех владельцев в суд.

Ходатайство в суд может подать любой из собственников. Но, как правило, это гражданин, который стал инициатором выделения своей части от квартиры. Скорость принятия решения по обращению зависит от многих факторов и составляет примерно шесть месяцев (быстро определить свою долю квартиры вряд ли получится). Решение суда является обязательным к выполнению, и дает право дальнейшего распоряжения собственной частью жилья.

Читайте также  Порядок определения доли в праве общей собственности

Отчуждение

Уведомление о продаже доли в квартире образецТолько после того как на руках будет заключение о разделе имущества, можно продать объект, который находится в долевой собственности, но для этого необходимо разобраться, как продать долю в квартире в 2018 году.

Важно! За каждым долевым владельцем закреплено первоочередное право покупки, поэтому прежде чем искать покупателя “со стороны”, нужно подтвердить отказ других хозяев от приобретения.

Для этого каждому из первоочередных претендентов направляется письменное уведомление, что запланирована продажа доли в квартире, а также указываются основные условия отчуждения имущественных прав. Обязательно отобразить технические характеристики недвижимости и предварительную стоимость продаваемого объекта. В конце обращения отображается предложение осуществить приобретение на предложенных условиях.

На размышления у лиц есть один календарный месяц, по истечении которого нужно также письменно выразить свой отказ или согласие на покупку. Учитывая, что на рассмотрение пропозиции у участников есть всего лишь 30 дней, нужно зафиксировать дату получения уведомления от потенциального продавца, который решил продать свою долю в квартире.

Лучше всего это сделать, направив заказное письмо с дополнительной услугой “Опись содержимого”. Это принесет незначительные финансовые затраты, которые полностью окупятся, если от других хозяев поступят претензии на объект.

Очень часто, на практике, отказные ответы не доходят до своего адресата, поэтому нужно считать, что если по истечении срока в один месяц ответ не был дан, то совладелец отказывается от своего права на первоочередную покупку, и можно передавать свою часть в квартире собственнику со стороны.

Процедура, как продать половину квартиры, происходит на общих основаниях, поэтому для этого не требуется особая пошаговая инструкция. Если жилье (квартира или дом) находится во владении только двух хозяев, и один из них начинает порядок оформления исключительно после отказа второго на комнату.

Особенности

Стоимость объекта недвижимостиНередки ситуации, когда другие хозяева яростно противятся всем попыткам продать часть жилья, считая, что квартира от этого пострадает, или будут ущемлены интересы долевых собственников. И возникает вопрос, как продать 1 часть недвижимости? Но, согласно закону и, прежде всего, нормам Конституции, никто не может запретить распоряжаться объектом личного имущества, в том числе и того, что находится в долевой собственности.

Читайте также  Порядок выделения доли детям в квартире, купленной по материнскому капиталу

Поэтому нежелание или несогласие других владельцев на отчуждение имущества не может помешать продать часть жилища. Главное, это собрать все корешки о заказных письмах и полученные ответы.

Также важным нюансом остается стоимость объекта и другие условия продажи. Они должны полностью соответствовать тем, которые отображены в уведомлениях другим владельцам. Если стоимость объекта будет отличаться, то это верный шаг к отмене следки и возврату объекта прежнему собственнику.

Безвозмездная передача

Договор дарения заключается между сторонами, которые желают осуществить смену имущественных прав, и подразумевает бесплатную передачу объекта недвижимости родственнику или третьему лицу. Если часть квартиры передается в дар, то уведомление других участников не требуется. Это связано с тем, что дарственная направлена на благо конкретного человека и не имеет цели обогащения.

Это удобно, учитывая, что процедура не займет много времени и не потребует больших финансовых затрат. Но и такой вид сделки не лишен особенностей. Передача в дар части объекта близкому родственнику не требует особых условий или документов. И такая процедура не может быть опротестована другими владельцами. Конечно, если собственник осуществляет сделку по собственному желанию. Получателем благ может стать, как один человек, так и несколько.

Но наличие доли в квартире и отсутствие возможности, как ее продать, иногда толкает граждан на необдуманные поступки. И в поиске возможностей, как можно выгодно продать долю (если квартира принадлежит одновременно нескольким хозяевам) и обойти право первоочередной покупки, нередко прибегают к противоправным действиям. Например, таковым является искусственная замена договора купли-продажи на дарственную. Один момент – это юридическая фиксация сделки, которая, по факту, не заключается, тогда, как квартира отдается за денежное вознаграждение, что нигде не отображается. Таким образом, нарушаются не только нормы налогового законодательства, но и отсутствует механизм защиты личных имущественных прав.

Также, если продадите недвижимость, то возникнет необходимость в оплате налога на прибыль, чего делать не нужно при дарении объекта. И снова нарушение налогового закона.

С участием детей

Продать долю в квартире с участием детейНередки ситуации, когда один из владельцев – несовершеннолетний, и квартира в равной степени принадлежит и родителям, и детям. В таком случае права второго защищаются органами опеки и попечительства, которые должны проверить условия осуществления сделки, а также, если свободы ребенка не ограничиваются, выдать письменное разрешение на продажу. Кроме того, что для отчуждения находящейся во владении несовершеннолетнего доли необходимо участие органов опеки, есть ряд дополнительных важных условий.

Читайте также  Порядок действий для лишения собственника доли в квартире

Во-первых, это гарантия того, что ребенок после продажи собственности получит аналогичную часть недвижимости в новом объекте. Как правильно закрепить такую сделку, и кому можно участвовать в таких договорах, указано в гражданском законодательстве РФ. Так, прежде чем обращаться к органам опеки, нужно собрать доказательства того, что в будущем жилище ребенок сможет получить свою долю квартиры или дома. Для этого нужно указать, что я покупаю новый дом в личное с ребенком владение.

Второе – это условия в находившейся ранее квартире должны быть не хуже или такими же, что и предусмотрены для будущего жилища. Проверку жилищных условий проводит служба опеки и попечительства.

Если же после осуществления продажи сразу приобрести новую квартиру не удалось, то на имя несовершеннолетнего ребенка должен быть открыт финансовый счет, на который ложится сумма средств, вырученных за продажу доли ребенка. Деньги могут быть сняты со счета только в случае покупки нового дома.

Соблюдение основных правил, как оформить продажу квартиры, у которой несколько владельцев, позволит избежать возможных судебных споров и тяжб. Если же рассматривать процедуру с точки зрения покупателя, то такие сделки связаны с большими рисками. И избежать их позволит нотариальное заверение договора, и привлекать нотариуса лучше на начальных стадиях заключения соглашения. И, несмотря на то, что купля-продажа квартиры не требует нотариального заверения, это одна из немногих возможностей, которая позволяет избежать расторжения контракта и утери денежных средств.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация юриста по телефону: +7 (499) 938-51-16 (МСК), +7 (812) 425-68-97 (СПБ)
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации